「不動産投資興味あるけどいくらくらいあったら購入できるの？」
「新築や中古、ワンルーム(区分)・一棟だと相場ってどれくらいのなの？」
「東京都内の事例はどうなのかな？」
不動産投資始める時に資金がどれくらいあれば購入できるか気になりますよね。
- 新築ワンルームマンション
- 中古ワンルーム
- 新築一棟アパート
- 中古一棟アパート
- 貸賃併用住宅
ということで今回東京都内の上記パターンの物件価格と家賃相場（利回り）を実際に売りに出ている物件を見てリサーチしてみました。
東京都内の新築ワンルームマンションの物件価格と家賃相場
まず最も客付けがしやすいと言われる新築ワンルームマンションです。
23区の都心部、そして23区内でも住宅が多いエリアで実例を見てみましょう。
新宿区の新築ワンルームマンションの例
新宿区のワンルームマンションでは以下のようなものがあります。
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_shinjuku/nc_67717671/
| 物件価格 | 3,048万円 |
|---|---|
| 場所 | 都営大江戸線「牛込柳町」徒歩5分 |
| 家賃相場 | 11万円 |
| 表面利回り | 4.3% |
| 実質利回り | 3.8% |
上記物件と同スペックを持つ新宿区の非常に新しい１K物件を参照すると、家賃は約11万円でした。
つまり年間の収入は約130万円。表面利回りで4.3％。維持費が新築で安く収入の10％と考えると、実質利回りで見れば3.8％程度ではないでしょうか。さらに借入金利があればキャッシュフローが下がりますので、借入金で投資をするのはかなり辛い物件です。
大田区の新築ワンルームマンションの例
一方大田区で見てみましょう。
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_ota/nc_67717367/
| 物件価格 | 2,590万円 |
|---|---|
| 場所 | 都営浅草線馬込駅徒歩6分 |
| 家賃相場 | 9.5万円 |
| 表面利回り | 4.2% |
| 実質利回り | 3.6% |
この物件では約2600万円です。大田区で似た物件の家賃例を確認したところ、相場は9万～9万5千円でした。
年間収入が約110万円とすると、表面利回りが4.23％です。新宿とほぼ同レベルかやや低いぐらいでしょう。こちらも新築ということで経費はそれほどかかりませんが、実質利回りは3.5~3.7％程度でしょう。借り入れて投資をするのはかなり厳しい数字です。
いずれも表面利回りでも4％台とかなり厳しい数字になっています。東京は賃貸需要が増しているだけに、物件価格の上昇も著しく、また新築物件は新築プレミアムという業者の手取りが上乗せされているためにその収益性だけ見ると、リスクは少ないながらも、利益を生み出すまでにかなり時間がかかってしまいます。
新築物件投資の場合はインカムゲインだけではなく、キャピタルゲインにも期待したいところですが、東京オリンピック後には不動産バブルが崩壊するとの見解も根強く、中々物件の購入に踏み切ることが難しそうです。
東京都内の中古ワンルームマンションの物件価格と家賃相場
では次に中古ワンルーム、１Kなど一人暮らし向けの物件を見てみましょう。こちらも23区内の都心部、住宅街が広がるエリアで実例を見てみたいと思います。
池袋周辺の中古ワンルームマンションの例
ターミナル駅である池袋徒歩圏内、そして山手線2駅利用可能という１Kマンションです。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_89598726/
| 物件価格 | 1,800万円 |
|---|---|
| 場所 | 山手線「目白」徒歩８分・「池袋」徒歩１５分 |
| 家賃相場 | 8万円 |
| 表面利回り | 5.3% |
| 実質利回り | 4.7% |
築年数は15年とそこそこです。面積はそれほど広くありませんが、治安の良いエリアにあり、人気も高そうです。価格は1800万円。
この物件と似た条件の物件を賃貸で探すと家賃は8万円ほどと分かります。
表面利回りで計算をすれば5.33％と新築より1％ほど上回る数字です。ただランニングコストは、築15年物件ですので、年間収入の15％をランニングコストとしましょう。
実質利回りは4.5％ほどになります。やはり新築よりは良い数字ですが、そこまで良い数字とも言えません。
東京都内、山手線エリア外の中古ワンルームマンションの例
では山手線外のエリアで単身者向けマンションを探してみましょう。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_nerima/nc_89238122/
| 物件価格 | 1,080万円 |
|---|---|
| 場所 | 西武池袋線「練馬高野台」徒歩3分 |
| 家賃相場 | 7万円 |
| 表面利回り | 7.8% |
| 実質利回り | 6.6% |
東京都練馬区、最寄り駅が西武池袋線「練馬高野台」の住宅地である石神井公園にある物件です。築30年とかなり古いのでランニングコストは多めに見積もり必要がありそうです。面積は30平方メートル弱と大きいので、二人でも住めそうです。
徒歩3分で価格も1080万円と良物件かもしれません。同じ駅で徒歩5分以内の物件相場を確認したところは大体7万円前後でした。
この場合の表面利回りは7.8％とぐっと良くなりました。ランニングコストを15％と見積もっても、6.6％ほどであり、これならばインカムゲインも十分期待できそうです。
では次は新築一棟を検討してみましょう。
東京都内の新築一棟アパートの物件価格と家賃相場
こちらは収益物件サイトになるので、予め利回りも提示されています。
東京都23区山手線内、池袋駅付近の新築一棟アパートの物件価格と家賃相場例
| 物件価格 | 1億696万円 |
|---|---|
| 場所 | 西武池袋線 椎名町駅 徒歩5分 東京メトロ有楽町線 要町駅 徒歩8分 |
| 家賃相場 | 9.5万円 |
| 表面利回り | 5.8% |
| 実質利回り | 5.2% |
豊島区ですが池袋駅の徒歩圏内ではありません。表面利回りは5.8％。マンションよりは高い数字です。実質利回りでもローン利用なしなら5％以上を期待できますが、
ローンを使わずに購入できる価格帯ではないので、2％以上の金利支払いが発生するでしょう。
結果実質利回りで3％を確保できれば良い方なのではないでしょうか。
山手線内の駅が利用可能な新築一棟アパートになると、1億円を有に超えるものばかりであり、なかなか普通の収入の人が買える物件自体が少ないです。
東京都23区山手線外、四ツ木駅の新築一棟アパートの物件価格と家賃相場例
一方で山手線を出ると格安な物件も増えます。
| 物件価格 | 5,920万円 |
|---|---|
| 場所 | 京成押上線 四ツ木駅 徒歩9分 |
| 表面利回り | 7.2% |
| 実質利回り | 6.5% |
四ツ木駅から徒歩10分以内、価格も6000万円以内です。利回りの数字が7％以上であるのも大きな魅力です。
この場合は表面利回りでも6％以上、ローン返済金利を差し引いても4％以上期待できそうです。
東京都内の中古一棟アパートの物件価格と家賃相場
次は中古一棟物件です。利回り重視で、先程のサイトから山手線内、山手線外それぞれ最も利回りが高いものを見てみましょう。
東京都23区山手線内、大久保駅の中古一棟アパートの物件価格と家賃相場例
山手線利用可能な物件で最も利回りが高かったのは
| 物件価格 | 1億500万円 |
|---|---|
| 場所 | ＪＲ中央線 大久保駅 徒歩2分 ＪＲ山手線 新大久保駅 徒歩6分 |
| 表面利回り | 6.3% |
| 実質利回り | 5.7% |
です。大久保駅2分なので、新大久保駅も十分に徒歩圏内です。中古でも利回りは6.3％とあまり高い数字ではありません。築年数は10年とまだ新しいので、それほどランニングコストはかからないでしょう。
価格は1億オーバーなのでややハードルが高いです。実質利回りは5.7％ほど、金利を差し引くと3％強といったところでしょう。
東京都23区の山手線外、中古一棟アパートの物件価格と家賃相場例
一方で山手線を出ると、23区内に絞ってもかなり高い利回りのものを見つけられます。
| 物件価格 | 6,480万円 |
|---|---|
| 場所 | 東京メトロ南北線 王子神谷駅 徒歩6分 ＪＲ京浜東北・根岸線 東十条駅 徒歩7分 |
| 家賃相場 | 9.5万円 |
| 表面利回り | 9.4% |
| 実質利回り | 7.8% |
東京メトロ南北線 王子神谷駅の物件で北区で2路線が利用可能です。その表面利回りは約9.4％と非常に高く築年数も5年と非常に新しい物件です。ただし注意点として、この物件はシェアハウスなので、管理の手間がかかり、退去も発生しやすいというデメリットがあります。
ランニングコストは20％ほどかかることを考えると、実質利回りは7.8%前後でしょう。価格はそこそこなのでローンを利用せず購入できる人もいるかも知れません。
アパート物件でもう一つ探してみると、練馬区内の西武池袋線 大泉学園駅で8.6％の物件があります。
| 物件価格 | 5,500万円 |
|---|---|
| 場所 | 西武池袋線 大泉学園駅 徒歩8分 |
| 家賃相場 | 9.5万円 |
| 表面利回り | 8.6% |
| 実質利回り | 7.8% |
これも非常に新しいので、ランニングコストも10％程度に抑えられるでしょう。
実質利回りも7％後半を期待できそうです。
東京都内の貸賃併用住宅の物件価格と家賃相場
最後に賃貸併用住宅を見てみましょう。賃貸併用住宅は、自宅としての使用部分もあるので、単純な利回りは非常に低い数字になります。ただ自宅を持つ経費も含まてることを考えれば、利回りは表示される数字の2倍程度と見るのが適切です。
あまり中古市場に数は出ませんが、どの程度の収益性があるかを見てみましょう。
https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1005/1314579/show.html
| 物件価格 | 8,500万円 |
|---|---|
| 場所 | 都営新宿線 一之江 徒歩8分 |
| 表面利回り | 4.8% |
| 実質利回り | 4.4% |
新築、江戸川区の賃貸併用住宅です。表面利回りは4.85％。実質利回りは4.4％ほどでしょう。3室の賃貸物件が付いて8500万円です。物件価格が高いのがネックですが、それなりの収益性を期待できそうです。また住宅ローンを利用できるので、返済期間、金利ともに投資用ローンより良い条件になるのも嬉しいところです。
中古では以下のようなものがあります。
https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1005/1285743/show.html
| 物件価格 | 4,800万円 |
|---|---|
| 場所 | 都営新宿線 一之江 徒歩12分 |
| 家賃相場 | 9.5万円 |
| 表面利回り | 6.25% |
| 実質利回り | 5.6% |
同じ都営新宿線沿いです。表面利回りは6.25％。実質利回りは5.5％ほど。住宅付きであることを考えれば利回り10％に匹敵する数字でしょう。ただし詳細不明なため、悪あくまでも机上の数字でしか無いことも忘れないようにしましょう。
東京都内の不動産投資用アパート、マンションの物件相場まとめ
今回実例として上げたのは一例であり、この数字が全てではありません。それでも全体的な傾向としては、新築物件よりも中古物件の方が利回りは良いです。
一棟物件の利回りが良い数字なのは満室経営できた想定で、単純に単身者向け物件と比較はできませんが、「収益性の上限」の数字を見るのであれば、一棟物件の方が単身者向け物件より上と言えます。
ただしサイト上の利回りの数字は実際の家賃相場に必ずしも合致しないケースもあるので、最終的には自分で周辺の相場と正しい利回りを見極める必要があります。
また賃貸併用住宅は絶対数が少なく、それぞれの物件で自宅の面積をどれくらいとるかで利回りが大きく変わります。そのため一概に判断するのが難しい面もあります。
ただし、住宅ローンを利用できる点は、確実に投資用ローンよりも有利なので、一軒目の購入でリスクを抑えるのであれば、賃貸併用住宅から不動産投資を始めるのもありです。
まずはセミナーなどに参加してプロや専門家から最新のエリアの物件価格、家賃相場を知ることが大事です。
