不動産投資体験談

東京都内で賃貸単身者用マンションを購入した体験談。表面価格や総費用について

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単身者用マンションをご存知でしょうか?

要はお一人様用の賃貸マンションなのですが、学生や社会人の需要がありきちんとした設備と立地が良ければ投資用物件として収益が期待できます。

今回自分の知り合いが投資用に単身者用マンションを実際に購入したと聞き、「単身者用マンションって実際どーなの?」って思ったので体験談を聞かせてもらいました!

なおこの方は単身者用マンションとは別に賃貸併用住宅も購入して不動産収入を得ています。

中古の賃貸併用住宅の購入した実例。表面価格と総費用、流れやローンの額について

単身者用マンションを購入した方について

年齢:30代後半
性別:男性
職業:サラリーマン

別件で自分が住むようとして賃貸併用住宅を購入しましたが、こちらは純粋に投資用の単身者用マンションを購入した時の話です。

賃貸併用住宅を購入した際に、結局両親からもらった頭金にほとんど手をつけなかったので、それを使って比較的安価な単身者用マンションを購入し、不動産所得を増やそうと考えました。

そして運用開始から1年間で賃貸併用住宅の家賃収入のお陰で200万円ほど貯金ができたので、100万円不動産投資に投入。頭金と合わせて600万円の自己資金。予算としては諸経費込みで1千万円程度の物件を購入しようと考えました。

表面利回り10%前後、実質利回り8%が目標です(ローン返済を考えずに)。

1.収益物件情報サイトで単身者用マンションを検索

まず調査としてはやはり収益用物件情報サイト、そして一般の不動産情報サイトです。通勤通学需要を考えて、目をつけたのが東京都内のターミナル駅である新宿駅。新宿に通いやすい小田急線沿いの急行停車駅付近をターゲットに探していました。

情報収集してから目当ての物件を見つけるまでに一か月ほどかかりました。頭金をためつつ半年ほどかかる、と想定していたのですが意外と早く見つかりました。

街の広告をチェック

自宅から3~4駅以内と近い物件を中心に探していたこともあり、町中の広告や看板などもチェックしていました。

自宅の近辺は住宅地なのでファミリー向けの戸建てが看板目立ち、あまりワンルーム用の投資物件はなかったので今回は役に立ちませんでした。

不動産屋に確認

不動産屋にも近隣の物件を探している、予算は1千万円程度の単身者向け投資マンションが欲しいという話を伝えました。

1ヶ月ほどで5件ほど紹介してもらいましたが、駅からの距離、築年数、利回りなど条件に合致するものなかったので、今回は不動産屋に紹介してもらった物件の購入には至りませんでした。

2.仲介の不動産屋経由で単身者用マンションを内覧

収益物件情報サイトで気になったものがあったので、そちらに掲載されていた不動産屋に連絡。週の頭に見つけ、仕事休みの土曜日に内覧に行きました。

特に自分以外購入したいという申し込みはなかったということで、非常にスムーズに観覧ができました。1LDKのオーナーチェンジ物件で、入居者がいるのであくまでも外からのチェックのみ。自宅からも近いので非常に楽でした。

場所は新宿に20分程度で通える駅であり、2路線が乗り入れる登戸です。周辺環境はだいたい知っている熟知しているため、買い物環境、駅からの距離などを入念に確認し、これならばある程度問題はないだろうと判断しました。

このエリアを選ぶ決定となったのは、利用できる駅のダイヤが大幅に改善され今後アクセス性が非常に良くなることがわかっていたからです。

駅から徒歩10分以内、築年数は20年ほどです。表面利回りは9,5%程度。また入居者がいる状態だったので最初から家賃収入が得られるというのも決め手になりました。

3.単身者用マンションに求める各種条件の確認

単身者向けマンションを購入するので各種の条件を確認しておかなければいけません。修繕は5年前に行ったばかりということで修繕金も十分にプールされており、エントランスなどの状態、植物の断裁などもしっかり行われています。予定通りに行けば10年後に大規模修繕が再び行われるということです。

これは内覧後に不動産屋で確認を行いました。

4.単身者用マンションの購入の意志を伝えて申込金を支払う

今回の購入に関してはほぼ私の意思で決定を行いました。妻にも一応確認しましたが、妻も多少の貯金が残っていれば大丈夫ということでスムーズに了解してくれました。すでに1年間不動産物件の運営をしてきた実績があるから認めてくれたのかなと思っています。

そして不動産屋に申込金を支払おうとしましたが、今回は高い物件ではなかった上に、私が半分以上自己資金で支払えるという話をするとその場で募集をストップしてくれました。

5.融資先を斡旋してもらう

一応自己資金だけで全ての経費を支払うことはできないので400万円の融資を頼むことにしました。この時点では色々な金融機関を回れば金利などの条件が良いものが見つかるということも、一年間の不動産運営経験で知っていたのですが、元々借入金がそれほど大きくないためにスムーズに審査に入れることを重視して、不動産屋に地元の信用金庫を紹介してもらいました。

私は別にその信用金庫に口座を作っていなかったのですが、信用金庫は地元の情報を熟知しているために金利はそこそこ、会社員で400万円ならば融資が通りやすいということ、で不動産屋が事情説明などを行ってくれました。

ここまで購入の意志を伝えてから約2週間かかっています。

6.書類を揃えて重要事項契約申込金の支払い

10日後にオーナーと交えて重要事項説明を行いました。

オーナーは投資物件を売って商売を始めたいということでした。これまでの運用状況も聞いてみましたが、急行停車駅で徒歩10分以内ということもあり、稼働率は95%程を維持できていたということです。予め不動産会社にも聞いていましたが、内容に齟齬もなくスムーズに終わりました。

今回の物件購入でかかった費用の内訳は以下の通りです。

費用名 価格
物件価格 880万円
仲介手数料 50万円
登録免許税 10万円
不動産取得税 7万円
その他印紙代や司法書士報酬 15万円 
ローン融資手数料 3万円
総額 950万円

総額で950万ほどでした。
家賃は75,000円、管理費と修繕費で12,000円です。(管理費は入居者負担)

7.金融機関に融資ローン審査申し込み

1週間後に信用金庫にローン審査に行きました。信用金庫は自宅の最寄り駅にある信用金庫に行ってそこの担当者と話をしました。すでに不動産屋から話が通っていたこともありまた私がこの付近で不動産物件を一件運営していること、そしてこれからもこの周辺にずっと住んでいくことを伝えると、スムーズに話が進み、ほぼ雑談をしただけで和やかな雰囲気の中で面談も終わりました。

返済期間10年、金利2.8%、毎月の返済額は約38,000円です。

家賃から修繕費を引いて68,000円-38,000円。毎月3万円のキャッシュフローが生まれます。税金や諸経費を引いても25,000円は残る見込みです。

8.融資がおり、支払いと鍵、書類の受け渡し

また1週間後、不動産屋から融資が下りたとの連絡が来て自宅を購入した時と同様に信用金庫にてお金を受け取りそれを不動産屋が支払い、私は鍵と必要書類をいただきました。

9.物件運営の開始(オーナーチェンジ物件に付き募集は行っていない)

この時点で物件運営の開始となるのですが、オーナーチェンジ物件であるために、入居者が最初から入るため、特に募集を行っていません。現在に至るまで幸いながらにその入居者の方の長く住み続けてくれているので、まだ募集を行う段階には至っていません。管理会社もそのままにしてあります。管理費は75,000✕5%に消費税で約4,000円です。

10.退去防止対策で設備の見直し

私がこの物件を購入してから約1年半が経過し、実は一度入居者の方の契約更新が行われています。物件購入から1年後に契約更新のことわかっていたため、そのタイミングで退去が起きないようにあらかじめ先手を打って以下のような対策を行いました。

宅配ボックスの設置

4万ほどする宅配ボックスを買って部屋の前に置きました。退去が一度出ると10万は飛んで行くので、4万の出費は安いものです。最近は宅配魚社の負担減のために宅配ボックスを置くマンションも増えてますし、防犯面でも役立ちます。

モニター付きインターホンの設置

これは自宅で行ったものと同様です。特に付け替えをしても問題ないとのことだったので、1万5千円ほどで設置をしました。
この2つの施策で防犯性が高まったと思っています。入居者の方には設置の連絡を書面で行い、そこでオーナーが変わったことも伝えました。

またささやかですが、更新時にはアマゾンギフト券5千円も送りました。その回もあって無事更新をしてくれましたが、ドキドキしますね(笑)

結果購入にかかった時間は

物件発見
↓ 3日
現地確認
↓1週間
購入意思の連絡
↓2週間
融資先などの打ち合わせ
↓10日間
重要事項説明
↓1週間
ローン面談
↓1週間
ローン審査通過
↓1週間
支払いと鍵の受け渡し

大体2ヶ月程度でした。

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