不動産投資体験談

貸賃物件で勝手なペットの飼育が発覚したときの対応は?不動産投資トラブル集

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賃貸物件を運営していると、入居者を原因としたトラブルも数多く発生します。そしてその代表的なものの一つに「入居者が勝手に小型動物などのペットを飼育していた」というトラブルが挙げられます。

ペット飼育可でない物件で動物を飼育されると、部屋の損傷など様々な問題が起こりかねません。そんな時大家としてはどのような対応をすればいいのでしょうか。

実際に不動産投資で物件を購入した人が運用中にあった体験を聞いたので紹介します。

勝手な飼育が行われているとどのような問題が起こるのか

まず入居者が勝手にペットを飼っていた場合、なぜ問題になるのかを考えてみましょう。一番の理由は大家に対する契約違反だということです。

ペットが禁止されている物件でペットを飼育する契約違反を許してしまうと、なし崩し的に違反行為が広がる恐れがあります。

例えば

  • 石油ストーブが禁止されているのに石油ストーブを使う
  • 子供との同居が禁止の物件で子供たちと住む
  • 事務所としての使用が不可なのに、勝手に事務所や店舗にする
  • 民泊施設に転用する

などの行為に発展することもあります。少しでも入居者の独自解釈でルールを勝手に破られてしまうと、大家としては単純にペットの飼育だけではなく、その他の色々なトラブルに発展するリスクを負うのです。

そしてペット自体が起こす問題も色々なものがあります。

小型動物といえばやはり犬や猫が中心です。犬や猫の両方とも肉食動物ですから、牙や爪が生えています。牙や爪による引っ掻き傷が部屋の中にたくさん付いてしまうと、次の入居者を入れる時には大規模な修繕をしなければいけません。その修繕費がかかってしまうのが第一の問題です。

そして犬や猫を飼っていると、見えないような細い毛や乾燥した糞尿が空気中に散乱してアレルギーの発生源になります。入居者がひっそりと犬や猫を飼っていて気づかれずに退去した。

そして次の入居者が入ったときに、新しい入居者が犬・猫アレルギーだった場合、健康上の問題に発展してしまうのです。もちろん糞尿による臭いや衛生面の問題もあります。

このように犬猫の飼育を許可していると瑕疵が発生することもあるため、無断で犬や猫を飼われると大家としては大きな問題に発展しやすいのです。

また犬や猫といえば鳴き声もうるさく感じる人も多いでしょう。特に発情期の猫の鳴き声、小型犬のけたたましい鳴き声が苦手な人にとっては大変な騒音ストレスです。賃貸物件において最も多いトラブルと言えば騒音トラブルですが、ペットの鳴き声もその発生源になってしまうのです。

また物件内だけではなく、周辺の住民とのトラブルにも発展する可能性はあるでしょう。

入居者がペットを飼っていたことが発覚したら

あなたが所有する物件で、入居者が勝手にペットを飼育していたことが発覚したらどうするべきでしょうか。まず不動産屋に必ず契約書を確認してもらいましょう。

契約書の書面内にペット飼育を禁止するという事項が盛り込まれていることを入居者にも再度認識してもらいます。

そしてペット飼育を禁止するとの契約内容を確認し、その内容をもとに断固とした対応を迫ります。具体的にはその時点で、一旦賃貸契約を破棄し、再度賃貸契約を結び直すか否かを検討してもらいましょう。

退去の場合はペットによるひっかき傷やクリーニング代など、退去時の各種の修繕費用を全額負担することを盛り込みます。契約内容に違反しているのは入居者の方なのですから大家が遠慮することはありません。

ただしできれば退去させたくないのであれば、再度の契約内容の締結と同時に新しい契約内容にペット飼育の許可について決めるようにしましょう。

問答無用で退去しなさいと言うのではなく、不動産屋を間に挟んで新しい契約書を作成し、やや柔らかい提案内容にします。

しかし内容的にはペットによる傷や引っ掻き傷などの修繕費は入居者の全額負担、またペットを原因とした臭いや体毛を取り除くためのクリーニング費も入居者の負担とする内容は必ず盛り込んでおきます。

これに入居者が応じないときは大家としては退去を伝えるしかないでしょう。交渉も結局は、入居者の出方次第というところもあるので、これでベストな対応になるということはありませんが、最低限退去時の修繕費とクリーニング代は入居者の全額負担ということは盛り込んでおきます。

ペット飼育可能物件にすることで入居率アップ対策ができる

一方でペットを密かにでも飼育したい人がいるということは、ペットが飼える物件には需要があるということの裏返しでもあります。

特に最近では日本で飼育されているペットの数で犬よりも猫の数が多くなったように、小型動物の人気が高まっています。犬も大型犬よりも小型犬を飼う人が増えていますし、犬猫以外にも例えばうさぎやハムスター、モルモット、フェレットなど小型の愛玩動物を飼いたいという人がたくさんいるのです。

そこで今ある物件をペット飼育可能物件することでいくつかメリットが生まれます。

(1)お金をかけずに客付けができる

不動産情報サイトなど物件情報を検索するときの設定条件のひとつに、「ペット飼育可能物件」があります。

ペット飼育可物件にすることで、お金をかけずにペットを飼いたいと思っている人に対するアピールができるのです。

(2)退去時の大規模な修繕を入居者負担で行える

ペット飼育可能物件の契約時には退去時の修繕費及びクリーニング費は入居者負担にするという内容を必ず盛り込みます。そのおかげで傷がついていた場合、壁紙や床材などの交換を全部入居者の費用負担で行うことができるのです。

多少の引っ掻き傷でも、傷が発生した場合その部分はしっかりと交換しなければいけません。壁紙や床材の交換はワンルーム物件でも10万円ほど掛かることもありますが、ペット飼育の許可と引き換えの条件に、その費用を入居者に負担してもらえます。

自己負担なしで新築同様の内装に再生できるので、大家にとっては大変大きなメリットがあると言えるでしょう。

(3)女性入居者が集めやすくなる

小型動物を飼育する人の大半は女性です。ペット飼育可能物件となると、普通の物件よりも家賃が高くなることが多いのですが、家賃をそう変えずに単純にペット飼育可とすることで、女性の注目を集めることができます。

女性専用物件を運営するときなどもペット飼育可能物件にしておけば、入居者もぐっと集めやすくなります。

入居者が勝手にペットを飼っていた場合は大問題となりますが、大家にとってペットを飼育させることはそこまで実際には大きな負担や問題の発生源になるわけではありません。それよりもそれほど費用が掛からない客付けの対策として、ペット飼育可能物件にするというのは効果的です

特に今は一人暮らしでもペットを飼育する人が増えていますから、建物全体をペット飼育可能物件、さらにはペットの健康のための共有設備などを物件内に作り、徐々に「ペット愛好家向け物件」に作り変えていけば、他の競合物件との差別化にもつながるのではないでしょうか。

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