不動産投資体験談

中古の賃貸併用住宅の購入した実例。表面価格と総費用、流れやローンの額について

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賃貸併用住宅をご存知でしょうか?

賃貸併用住宅とは自宅の建物の一部を賃貸住宅にして居住しながら家賃収入が入る、自宅用+不動産投資用の機能を両方兼ね揃えた建物です。

住宅ローンを軽くできるメリットが有ります。

今回自分の知り合いが賃貸併用住宅を実際に購入したと聞き、「賃貸併用住宅って実際どーなの?」って思ったので体験談を聞かせてもらいました!

なおこの方は賃貸併用住宅とは別に単身者用マンションも購入して不動産収入を得ています。

東京都内で賃貸単身者用マンションを購入した体験談。表面価格や総費用について

賃貸併用住宅を購入した方について

年齢:30代後半
性別:男性
職業:サラリーマン

私が一軒目に購入した物件はアパート3室付きの賃貸併用住宅でした。現在の自宅としている物件でもあります。1階にワンルームアパートが3部屋、そして2階と3階が4LDKの住宅になっています。

ではこの物件をどのように購入していったのかのか流れを説明したいと思います。

1.不動産情報サイトで賃貸併用住宅を発見

かねがね収益性のある住宅を購入したいと思っていたので、楽待や健美家などの投資用サイト、そしてSUUMOやアットホームなどの一般的な不動産情報サイトで150平方メートル以上など面積が広い住宅を中心に検索をしていました。

また立地に関しては新宿へ約30分で行ける範囲、そして現在の勤務地にも1時間以内で通勤できるような場所であればいいなという条件で探していました。金額最大で4,500万円の想定です。

その中で発見したのが現在の賃貸併用住宅です。築年数は22年。総面積は約200平方メートル。土地は約190平方メートルです。価格は3,980万円で掲載されていました。

これはと思ったので早速見つけた翌日に掲載されていた不動産屋に連絡。水曜日に見つけて土曜日に内覧に行きました。

2.仲介の不動産屋経由で賃貸併用住宅を内覧

不動産屋内覧は私が最初だったということ非常にスムーズに進みました。まだ在居中だったということで売り主の奥さんがいろいろ説明をしてもらいました。駅からの距離も10分以内であり、家の中も大変綺麗。お金をかけて作られた注文住宅であるということを聞き、私の中ではすっかり購入の意思が固まりました。

ただ気になったのは物件情報では入居者が一部屋しかいなかったという点です。これは数年前から売り主夫婦が「入居者がいないほうが売れやすいだろう」と考えて新規募集をかけていなかったということです。

一人住んでいる人は10年以上も住んでくれているということでした。空いている部屋も見せてもらいましたが、特に修繕の必要もなくそのまま使えそうな状態でした。

3.翌週家族を連れて賃貸併用住宅を内覧

非常に物件が気に入ったので家に帰り妻にも相談。翌日に実家の両親にも相談しに行き、了承を得ました。両親になぜ相談したかというと、両親が比較的車や電車で来てもらいやすい場所を選んだからです。もちろん頭金を少し援助してもらうという下心もありました。

そして一週間後に私達夫婦、そして私の両親と一緒に内覧に行きました。

物件を見てもらったところ妻も私の両親も非常に気に入ってくれ、そのあと4人で話し合いをしたところ、特に異論はなく両親も援助金の支払いとともに快諾してくれたのです。

4.購入の意志を伝えて申込金を支払う

ここまで最初の物件情報を調べたときから10日ほど。購入の意思が固まったので、支区月曜日には不動産屋に連絡をしました。そして翌週申込金の10万円を支払い、募集をストップしてもらいました。

その翌日には物件情報を見て気になった人の連絡があったそうですが、不動産屋がもう「購入したい人がいる」ということで断ってくれたそうです。

5.融資先を不動産会社に斡旋される

購入の意思を固めたのでここから具体的な金策に入ります。この物件には一つ問題があっりました。

それは3階がそれまでは物置部屋扱いされていたのですが、実際には天井高が1.4メートル以上あるために、移転登記を行う際に、もう一度正確な面積の測量をし直す必要があったということです。そして実際には3階を入れると容積率オーバーになっていました。

また築年数がやや古いために融資がなかなか付きにくく、仲介に入ってくれた住友不動産の指定する金融機関でないと融資が受けられないという説明を受けました。

私もこの時点では不動産購入に関する知識があまりなかったので、その話を疑うまでもなく受け入れました。今ならば「本当ですか?」と疑ってかかっていたかもしれません。

頭金としては貯金として約1千万円を用意していました。そして私の両親から援助額ということで500万円。妻の両親からも300万円を援助してもらうことになりました。
頭金としては最大で1,800万円用意できることになりました。

賃貸併用住宅の物件価格と諸費用、ローンの額について

またここで嬉しい申し出が売主側からあり、ドアの立て付けが悪いなど修繕が必要な場所があること。また外壁塗装や屋根塗装が必要だろうということから100万円の値引きを申し出てくれたのです。
物件価格が3880万円になり、諸費用もこの時点の価格で計算を全てしてもらいました。

費用名 価格
物件価格 3880万円
仲介手数料 130万円
登録免許税 80万円
(3階部分の登記のやり直し家賃貸物件ということで高め)
不動産取得税 40万円
(翌年支払い)
固定資産税 10万円
司法書士報酬 15万円
総額 4,200万円

その他住宅ローン契約手数料は融資の中で相殺されていたので、よく覚えていませんが10万円程度でしょう。また収入印紙代で3万円ほど支払いました。
引越し代などを除いた最低限の必要な費用は総額4,200万円程度になりました。

住宅ローンの融資額は1,800万円を全て使ってしまえば2,400万円まで抑えられたのですが、貯金がなくなるのも困ると思いある程度残す方法になりました。

自己資金は1,300万円、融資金額は2,900万円、住宅ローンは35年返済で金利は最大枠まで控除が付けば1.75%ということでした。

毎月のローン返済料は約92,000円。それまで住んでいた物件の家賃が95,000円でしたから、住居費よりも安くなる上に自宅の広さは約2.5倍になりました。

1階が21平方メートルの部屋が3つと玄関、風呂で約80平方メートル。
2階が80平方メートル、3階が60平方メートルです。

6.書類を揃えて重要事項契約申込金の支払い

購入の意思決定と申し込みから重要事項説明までは書類を集める時間があったので、1ヶ月間が空きました。その間には何度か家に行き、空き部屋に入ってどのように最も客付けすべきか考えていました。

ここからの流れは基本的に全て不動産屋の指示で進行しています。書類を揃えて重要事項説明を私、売り主夫婦、そして不動産屋の担当者の三者で実施しました。

重要事項説明時には不動産屋に支払う仲介手数料の半額と物件価格の1/10、併せて約450万円を持参しました。ここからはもうキャンセルをすると返ってお金が返ってこなくなりますのでこちらも真剣です。

重要事項説明の際は話が3時間ほどかかりました。賃貸物件があったのでそのぶんの説明もあったのでやや長かったです。

家の瑕疵については一部お湯の出ない水道があったり、立て付けの悪い窓などの話がありましたが、大きな問題点はなかったです。

7.金融機関に審査申し込みと面接

重要事項説明と手付金を支払ったところで住宅ローンの審査に入ります。落ちることはないとは言われていましたが多少はドキドキをしました。住民票などの書類を揃え金融機関に直接行きます。

一応面接特に質問されるようなことはなく、勤務している会社の確認など和やかな雰囲気で進みました。そして一週間後には審査が通過したとの連絡が不動産屋からあり、ここで晴れて正式に物件購入が確定をしたのです。

8.融資がおり、支払いと鍵、書類の受け渡し

物件購入の確定後も受け渡しまで時間がかかりました。結局売主の退去日が決定しないと鍵の受け渡しは行えません。そのためここで一か月半ぐらい待つことになりました。

受渡日には不動産会社の人間と銀行に赴き支払いの手続き。そして現金を受け取り振込の作業も不動産屋が行います。そして書類と鍵を受け取り、正式に住宅の購入となりました。

9.引っ越し

引っ越しは鍵の受け渡しの翌日です。引っ越しは一か月ほど前からすでに手配と荷詰めをしていたので、当日スムーズに行うこともできました。

子供も広い家に移り大喜びの様子。ここで子育てをして行くのだなという実感と、しっかりとローンを返さなくちゃいけないなという責任感もあり喜びとドキドキが一緒に入ってきたのを覚えています。

一方同時進行で賃貸物件部分の運営も行いました。重要事項説明を行いほぼ購入が確定した時点から、物件の中に入れるようになったので、賃貸部分を確認し客付の検討に入りました。

物件運営の開始。管理会社を不動産会社から紹介してもらう

一部屋すでに入居者がいたので、二部屋客付をしなければいけません。

客付けや管理はツテがなかったので、担当の住友不動産の人からその人の顔見知りである不動産管理会社を紹介してもらったところ、大手のミニミニと、地元で地盤を持つ中規模の不動産会社を紹介してもらいました。

管理・客付け会社に行って募集条件の設定

重要事項説明の後も時間が空いたので、この間に入居者募集を行いました。2社に行ってそれぞれ物件の場所を伝えて契約の書類を作成します。

家賃設定については付近の物件を参考に同程度にしました。家の目の前の物件よりも家賃はほぼ同レベルながら面積が広かったので物件競争力はそれほど悪くないものでした。

書類を作成すると不動産屋に鍵を渡せば撮影やマイソク作成などを行ってくれるので、こちらとしては特にすることはありません。契約をしてから一週間後にはアットホームやSUUMOといった大手の不動産情報サイトにも物件の情報が掲載されました。

設備の見直し

広さはそこそこであったものの、特にアピールすべきポイントがなかったので何か設備の見直しを行おうと検討しました。そこで不動産情報サイトの生地から人気の設備を見て簡単につけられそうな設備として、モニター付きインターフォンとIHヒーターを新たに設置しました。

モニター付きインターフォンは15,000円程度IHクッキングヒーターも1万円以下で購入できるので2部屋合わせても設備投資代は5万円程度です。設備を追加すると不動産情報サイトでの検索条件にかかりやすくなります。

家賃設定も不動産情報サイトでは5000円刻みで検索をする人が多いので、管理費込みで4万円というラインに設定をしました。

入居者申込

募集をかけてから2週間ほどは音沙汰もなかったのですが、2週間後に一部屋決まりました。一番決まりにくいだろうだと思っていた真ん中の部屋からでした。またそこから2週間後もう1つの部屋が決まりました。

非常にスムーズに進んだためローン審査の前には常にも3部屋の入居者が決まっていたということになります。

契約は1社ずつ1部屋になりました。契約は全て不動産屋の方が行ってくれるので、私の方では何もすることがなく年齢や学校、職業などの確認のみでした。

客付けのために家賃一か月分の広告費を支払ったのでそのぶん少し経費がかかりましたが引越し前に決まったので安定した計画が立てられました。

3部屋で毎月12万円の家賃収入、管理費は5%と消費税で毎月6500円ほど。さらに給湯器のリース代が毎月5千円ほどかかっています。

手元に残るのは11万円弱で住宅ローン返済が毎月92,000円ですから家賃収入から住宅ローンを返済しても十分お釣りが出る金額になりました。

全体的なタイムラインは以下のようになります。

物件情報発見
↓3日
初回内覧
↓1週間
家族と内覧
↓1週間
申込金支払い
↓1ヶ月
重要事項説明
↓1ヶ月
住宅ローン審査 管理会社訪問
↓1週間 ↓1週間
住宅ローン融資決定 募集情報掲載
↓1ヶ月 ↓10日
支払いと鍵の受け渡し 住宅設備見直し
↓1日 ↓1ヶ月
引っ越し 2室分の入居者決定

ほぼ4ヶ月かかりました。

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