コラム

不動産投資初心者が新築区分マンション(ワンルーム)をフルローンで買ってはいけない理由

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「会社以外の収入得るために不動産投資始めたい」
「老後のために今のうちにお金を貯めておきたい」

今の時代、特に今30代くらいの人は30年後年金が今の額貰えるか分からないですよね。個人的にはもらえない可能性が高いと思ってます。

なので収入の柱を増やすべく行動しているのですが、副業や株、FXと並んで考えたのが不動産投資です。

でもこれから不動産投資を始めてみたい、と考えている0からの未経験・初心者が避けたほうがいい物件があります。それが新築分譲マンション(ワンルーム)です。

資産にならないわけではないですが不労所得(権利収入)を得るのは難しいです。今回その理由を解説します。

不動産投資の1番のメリットは不労所得(権利収入)

不動産投資には他の投資(主に金融商品)にはないメリットが多いのですが、1番大きいのが不労所得(権利収入)になることだと思います。

不動産投資で利益を得る方法は2つあります。

  • インカムゲイン(家賃収入)
  • キャピタルゲイン(売却益)

インカムゲインは主に貸賃住宅を購入して大家になって入居者から毎月家賃収入をもらうものです。マンションやアパート経営ですね。

キャピタルゲインは投資用の不動産を購入して、購入時より高く売ることでその差額で利益を得るものです。

不労所得(権利収入)の定義は「自分がその場にいなくても(働かなくても)収入が発生する仕組み」なので不動産投資で言えばインカムゲインが不労所得(権利収入)に相当します。

株にも配当がありますが、株やFXはどちらかと言うと売却差額で短期的に儲ける仕組みなので不労所得(権利収入)向きではないです。また副業も自分が働き続けなければならないし、サラリーマンの副収入でお馴染みのせどりも自分が売る商品を探してWebにアップして転売・発送する必要があります。

そういう意味で不動産投資は不労所得(権利収入)に強いですね。

不動産投資でどうやって不労所得(権利収入)を得るか?

ただ現実的な問題として不動産投資用の物件全てで「不労所得(権利収入)」が手に入る訳ではないです。やり方間違えれば融資受けて頭金も得て3000万も払ったのに赤字が出続けてる・・!

って現状も割りとよくある話です。特に不動産開発・販売会社の営業が売る新築分譲マンションとかですね。

不動産投資の種類は大きくわけて以下の4パターンがあります。

新築 中古
一室(ワンルーム)
一棟

不動産投資の目的によってどれが向いているか変わってくるのですが、少なくとも不労所得(権利収入)の面だけで見ると新築・一室(ワンルーム)は向いていないです。

これが先にお伝えした「不動産開発・販売会社の営業が売る新築分譲マンション」なのですがなぜダメなのか解説します。

新築ワンルーム分譲マンションは不動産開発会社と営業マンの利益が絡む

新築ワンルーム分譲マンション自体で「不労所得(権利収入)」を得ることは可能です。ただし、不動産投資初心者が購入可能な新築ワンルーム分譲マンションは間違いなく「営業マン」もしくは「不動産開発・販売会社」絡みになります。

でこの営業マンが案内する物件は相場より高いケースがほとんどです。

「価格:3000万、マンション1部屋(1K)、家賃8万ほどの物件を頭金100万(残りは投資用住宅ローン)、35年で返済。返済までは入居者の支払う家賃でローンを返しつつ、少し赤字の出る月1.5万だけ自分で払うことで老後月8万の家賃収入が入る資産が手に入ります!」

売り文句はいろいろありますが、大体こんな感じの内容で提案されるはずです。一見するとすげー良さそうですよね。おまけに

「入居者無しだと家賃収入無くてローンが増えるのでは?って気になりますよ。そこもサブリース(一括借上げ家賃保証)契約があり、不動産会社が空き室時にもオーナー様に1ヶ月分の家賃をお支払するのでご安心ください。」

って言われます。

でもこの物件を購入しても不労所得(権利収入)は手に入りません。なぜか?

  • サブリースにありがちな2年更新時の家賃下げ交渉が考慮されてない
  • 返済完了が35年後。築30年以上の物件だから修繕が必要
  • 将来的に築30年以上と周辺の新築物件、入居率は当然同じでない

要はすげーいい事言われてるけど実際は都合の悪いことが隠されてるのです。業界の慣習なのかなぜか毎月若干の赤字を出して返済完了し、老後になって初めて黒字が出るプランがほとんどです。

不労所得(権利収入)欲しくて不動産投資始めるのに、なぜ赤字前提なのでしょうか?月10万の収入なんて夢のまた夢です。

そもそも入居者が入らなかったら不動産会社がひたすら赤字垂れ流すのに、なぜサブリース(一括借上げ家賃保証)契約なんてものが存在するかと言えば、新築ワンルーム分譲マンションの価格にサブリースの見込み赤字額が上乗せされてるからです。(新築ワンルーム分譲マンションが高いとか買って数年で価格が落ちるのはこれが理由→本来の物件だけの価格に戻ってる)

誤解のないように言うと新築ワンルーム分譲マンションがダメとか不労所得(権利収入)が手に入らない訳ではないです。

ただ不動産投資初心者に新築ワンルーム分譲マンションの話を持ちかける人は99%高い値段で売りたい不動産会社の営業マンなのでその物件買って黒字出すのは難しいよね、という話です。
(他にも1部屋購入だとリフォームしずらい、サブリース契約解除して空き室になるとローン支払いが100%自分になる、などのリスクもあります)

新築ワンルーム分譲マンションのメリット

新築ワンルーム分譲マンションが不労所得(権利収入)に向いてない、という話しをしましたが節税対策や老後のために今からどこかにお金を使っておきたい、と思うなら悪い話ではないと思います。

都内で新築、需要のある場所なら入居者は多いですし。

ただ不労所得(権利収入)目的なら中古マンションや買っても築浅物件の方がいいと思います。

やはり最初のシュミレーションで毎月赤字を出していないかちゃんとチェックするべきです。(なぜか営業の売る不動産物件は赤字を出して自分が支払う前提のものが多い)

とりあえずで1件(新築ワンルーム分譲マンションや中古マンション)買う前に

まずは不動産投資について自分で勉強したほうがいいです。何冊か本を購入して読めば先に記載した新築ワンルーム分譲マンションの話やサブリースの話は絶対に出てくるので何がリスクなのかが分かるはずです。

あとは不動産投資セミナーも分かりやすくておすすめです。ただ物件を購入するかは本を読んだり対象のセミナー以外でも勉強して判断しましょう。

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