不動産投資はサラリーマンやOLでもできる？融資(ローン)と属性の話し

副収入、資産づくり、節税など不動産投資を考えている人は多いと思います。不動産投資と言うと経営者や資金のある投資家がやる、というイメージがありますが実はサラリーマンで仕事をしながら不動産投資を行う人も多いです。

「サラリーマンって不動産投資できるの？融資受けられないんじゃない？」

実はサラリーマンでも融資は受けられます。と言うよりベンチャーの社長や個人事業主より企業に務めてるサラリーマンの方が融資を受けやすいのです。

その理由を説明します。

不動産投資の購入のキモは融資

不動産投資で1番大事なことは物件を持つことです。相続、引き取りなど複数の入手手段がありますが最も多いのは自分で探して購入することです。

で、東京都内で探した場合中古アパート1室が500万～、新築(築浅)マンション1室が3000万～、中古アパート一棟3000万～、新築マンション一棟1億～の値段がすることが分かります。

これは野村不動産アーバンネット株式会社が運営するノムコムというサイトでは物件の売買情報が掲載されてて、さらに不動産投資用物件を扱うノムコム・プロは収益用投資物件の情報を見ることができます。

ここで気になるのが「不動産投資やりたいけど全額準備する余裕がない」ケースですね。

不動産の購入はキャッシュでの購入も可能ですが、基本は頭金＋銀行からの融資で購入することが多いです。

融資を受けられれば頭金は物件価格の約10％～20％、例えば3000万の物件なら300万
～600万ほどで済みます。さらに不動産投資の事業としてちゃんと黒字を出す予定が立てられれば全額融資を受けられることも多いです。(通称オーバーローン)

ただここで気になるのが自分は融資を受けられるのか？ということです。特にサラリーマンやOLさんですね。

サラリーマンやOLが融資を受けられるかの前に銀行の融資判断基準を説明します。

銀行の融資で1番大きな基準になるのが借り手の「属性」です。

属性を一言で説明すると「借り手にどれだけ収入の安定性があるか」どうかです。職業や年収、資産背景と言った借りたお金を返せる人なのかを見ています。

ポイントは安定性があるか、の部分です。これは現在どれだけお金を持っているか、でなく将来に渡って収入及び給料を渡す勤め企業の安定性があるかとも言えます。

例えば独立したての個人事業主、設立したての法人、設立して間もないベンチャー会社の従業員などは融資を受けにくい(もしくは借りれる額が少なくなる)傾向があります。

銀行から見て収入基盤が不安定に見えるからですね。(あくまで銀行支店で安定性があるかないか見てるのがポイント。)

極端な話ですが、独立したてで年収が3000万ほどあってもフリーランスであれば銀行からの融資はほぼ受けられないです。この場合全額キャッシュで購入するか、物件価格の50％以上頭金を出すことが融資条件になったりします。それぐらい厳しいのです。

逆に公務員、大手企業に勤めてる方、中小企業に努めていてある程度(年収500万以上)ある方はほぼ融資は受けられます。

上から順に融資を受けやすい属性です。融資の話だけで言えば

サラリーマン・OL＞(設立間もない)経営者

なのです。

銀行の仕事って何か知っていますか？

それは「お金を貸すこと」です。

これは全ての金融機関に当てはまります。ただ貸す基準はあって

が大きく見られています。例えば不動産購入の融資は受けやすいですが、株やFXの購入に融資はしてくれないですよね。

株やFXは投機としての面が強いからです。投機は短期的な価格変動から売買による利益を得ようとする行為である意味マネーゲーム、極端に言えばギャンブル要素があり事業の面が薄いのです。

一方不動産は現物があり、運用利益による黒字化も可能です。不動産投資ではインカムゲイン目的の融資は受けやすく、キャピタルゲインの融資は受けにくいのですが、これはキャピタルゲインが株やFXと同じ「投機」の面があるため銀行が事業として認めにくいからです。

なのでインカムゲイン目的の不動産投資であればあとは「属性」さえ合えば銀行は融資をしたいのです。それがサラリーマンやOLであっても。

逆にフリーランスや個人事業主が事業目的で不動産投資をやろうとしても属性面でアウトになると融資を受けるのは難しくなります。

「サラリーマンやOLでも不動産投資できるの？」

と言われたら少なくとも融資を受けることは可能です。もちろんよい不動産物件を探す眼や購入した物件で利益が出るのか、黒字化は可能なのかなど知るべきことはたくさんあります。

なので不動産投資について本やセミナーなどでやり方を学ぶ必要があります。