【初心者向け・始め方を徹底解説！】不動産投資の流れと仕組み

不動産投資始めたい、でもネットで調べたら詳しいけど結局よく分からない。何すればいいかわからないってことありませんか？

自分はそうでした。あといきなりマンション経営とかローンの話の解説あって、もっと基本を知りたいとも。何でいきなり「物件購入する」前提なの？？？？購入の流れ、でなく概念、メリット、デメリット教えてよって思いました。

でも不動産投資を知識0の人向けに解説しつつ、でも何をすればいいのかシンプルに教えてくれるサイトって見つけられませんでした。

ということで不動産投資の流れや勉強、情報収集の仕方、そして始めるには何をしたらいいのかお伝えしますね。

なお結論から言うと不動産投資始めるならまず勉強と情報収集メインにやりましょう。いくら物件管理とか運用は専門家に任せられると言っても知識0では「業者の言いなりになってカモられて終わり」です。

不動産投資で絶対にやってはいけないこと。何をやったら失敗するのかぐらいは理解する必要があります。なので最初は本とセミナー(複数のセミナー参加してみる)で不動産投資の知識をつけましょう。

不動産投資とは「大家さんになって家賃収入を得ること」

不動産投資とは一言で言うと「不動産(アパートやマンション)を所有して大家さんになって利益を得る」ことです。ここで言う利益は2つあって、

運用益(インカムゲイン)
売却益(キャピタルゲイン)

運用益(インカムゲイン)はアパートやマンションを賃貸して毎月家賃が入るもの。売却益(キャピタルゲイン)は不動産を安く買って高く売却して利益を得る、3000万のマンションを購入して5000万で売却する、みたいな感じです。

投資は株式やFXなどの金融商品もありますが、運用益(インカムゲイン)より売却益(キャピタルゲイン)がメインです。短期のチャートを読んで安い時に買って高く売るイメージ。

不動産投資はどちらかと言うと運用益(インカムゲイン)で長く稼ぐのがメインです。

不動産投資の超ざっくりとした流れ

不動産投資でやることはシンプルにこれだけです。一番核になるのはやはり「購入」の部分です。

が、実を言うとサラリーマンは融資受けやすいので不動産屋行って物件1つ買うくらいならすぐにでもできます。

できますが、いきなり買ってはダメです。不動産投資とは「大家になって家賃収入を得ること」です。目的は黒字で毎月お金が入ってくる状態を作ることですよね。

でも多くの不動産投資初心者は知識が無いためにやってはいけないことやってしまいます。結果赤字の物件を持ち続けるのです。

よく不動産会社の営業マンから「新築ワンルームマンション」の話しがあると思います。「買えば将来的に家賃収入が入る資産になりますよ～」ってやつです。

結論から言うと買ったら赤字が出続ける可能性大です。確実に負債になります。

不動産投資初心者が絶対やってはいけないこと【失敗談】

ここで不動産投資初心者が絶対やってはいけないことを説明します。それは「新築区分ワンルームマンションをフルローンで買うこと」です。これをやったらアウトです。

よく不動産会社の営業マンが電話や自宅訪問で来たりすると思います。アレです。最近では街中で名刺交換させてくださいorアンケートご協力お願いします！→途中からマンション興味ありますか？→新築ワンルームマンションのコンボもあります。

なぜダメか？買っても負債にしかならないからです。

不動産会社や開発業者の利益や広告費が上乗せされていて、価値は買ってすぐに3割落ち。最初の入居者がいなくなったら初期の家賃価格では入居者見つからない。

最初の計算で月1万以上赤字で払い続けて30年後に物件を手に入れよう！と言ってるのに空き室が出たり価値が落ちたら30年後に残るのは確実に負債です。

また新築ワンルームマンションは大体3000万～5000万の物件を頭金300～500万くらいで残りは融資で買わせるパターンが多いのですが、1件目で多額の融資を受けてしまうと2件目購入しようとしてもまず融資が受けられないのです。

せっかく経験を積んで良い物件を見分ける知識も付けて、チャンスが来てももう買えません。なので「新築ワンルームマンションを買ったら終わり」と言われるのです。

他にはオーバーローンの問題があります。オーバーローンとは購入後の物件価格＜融資額となることです。融資は購入時の物件を担保に入れることで受けられます。なのでオーバーローンになると物件を売ることができなくなります。

このオーバーローンの問題は「不動産経営が赤字のため物件を手放したい。でもオーバーローンだから赤字が出続けようとも売れないため持ち続けなければならない」という状況が発生する可能性があることです。

手放せないのです。どんなに赤字が出続けても。

これが新築ワンルームが負債であると言われる理由であり、不動産投資初心者が「新築区分ワンルームマンションをフルローンで買ってはいけない」理由ですね。

不動産投資って融資を受ける必要あるの？全部自己資金じゃダメなの？

自己資金だけでも不動産購入はできます。ただマンションの1室購入するだけでも3000万ほど必要だったりで他に事業を運営している投資家ならともかくサラリーマンで「融資0」は難しいです。

さらに利益を得て不動産投資を拡大するならいずれどこかで融資が必要になります。

ダメじゃないけど大きく稼ぐなら融資は必要になる話です。

不動産投資のメリット・デメリット

1番のメリットはやはり「家賃収入が手に入る」ことです。また株やFXなど金融商品と違い融資が受けられるので、自己資金に対してレバレッジを効かせやすい点もあります。

デメリットは株やFXのように短期的に稼ぐのには向いていない点です。物件探しから購入まで時間がかかるし、相場が安定しているので売却益で短期的に儲けるのもテクニックが必要です。

ってか不動産投資の融資はサラリーマンやOLでも受けられるの？

誰でも成功できるかは置いといて始めることはできます。現実はサラリーマン大家は多いです。

意外なイメージかも知れないですが、不動産投資に関してはむしろサラリーマンの方が有利な点があります。

不動産投資の流れで説明したとおり、不動産投資の核となる物件購入部分は融資が受けられるかがポイントです。

そして銀行の融資は貸す人の経済力安定性を見るのですが、サラリーマンは融資を受けやすいのです。

公務員
医師、税理士・弁護士等の士業
上場企業のサラリーマン
中小企業のサラリーマン
中小企業の経営者
個人事業主

上から順に融資を受けやすく、下に行くほど受けにくくなります。

見ての通り「企業に務めてる」だけで経営者や個人事業主より有利なことが分かります。サラリーマンは収入が安定していて、ベンチャーやブラック企業などでない限りは会社が倒産して返済が難しくなる可能性は低いです。一方ベンチャーや独立したての人は収入が安定せず、事業継続年数も少なく、会社が赤字を出さずに5年以上持つかは未知数です。

要は安定性を見てるのですね。一番上が公務員なのが何よりの証拠です。

「サラリーマンやOLは不利」と思われるかもしれないですが、実は融資に関しては受けやすいのです。