不動産投資の始め方

不動産投資と金融商品(株、FXなど)の違い。メリット・デメリットを比較。

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「将来に向けて投資を始めてみたい」
「投資って株とかFX、不動産が思い浮かぶけどどんな種類があるの?」
「それぞれの特徴とメリット・デメリット知りたい」

投資と一口に言っても株やFXから不動産までいろいろありますよね。大事なのは投資をする自分の目的です。目的によってどの投資案件を選ぶべきか変わってきます。

今回投資案件の種類と特徴、メリット・デメリットを説明します。

投資目的によってどれがいいか変わる

まず投資で得る利益は大きくわけて2種類あります。

  • インカムゲイン(運用益)
  • キャピタルゲイン(売却益)

インカムゲインは購入した投資対象が継続的に収入を発生させるもの。キャピタルゲインは投資対象の購入時と売却時の差額で収入を発生させるものになります。

特徴

キャピタルゲイン インカムゲイン

(配当)
FX
(スワップポイント)
債権
(利息)
×
仮想通貨 ×
不動産
(賃貸料)

金融商品と不動産の表を見ると分かりますが、金融商品は基本「キャピタルゲイン」のみ収入が発生します。具体的には安く買って高くなったら売る、が基本です。

一方不動産物件は運用して利益を出すインカムゲインが大前提にあり、さらに売却益としてのキャピタルゲインが期待できます。

こうやって見ると不動産投資が一番良さそう!となりますが、どの投資案件にも特徴がありメリット・デメリットがあります。

投資案件の特徴

株の特徴とメリット・デメリット

株式投資の場合は、株式市場で高値を付けそうな株を購入し、売却することで利益を得ます。

そもそも株とは会社の権利書のようなものです。会社が運営資金確保のため権利書を売り買った人(いわゆる株主)からお金をもらう。で会社は利益の一部を株主に配当として還元するのです。(株主総会で社長が責められるのは会社の権利書を持ってるからですね)

例えば、2017年1月に1株7000円のA社の株を200株購入し、2018年1月に1株8000円に値上がりした場合

・2017年1月:7000円×200株=140万円
・2018年1月:8000円×200株=160万円

で1年後に株を売却すれば20万円の利益が出ます。ポイントは売却を確定した時に初めて利益を手にすることができる、ということです。

株の場合ネット上で申し込めばすぐに買えるし、売却することができます。「売り」に出した場合買い手がいない場合現金に変換できないですが、株の場合大暴落などが無い限り買い手が見つからないことはないです。

これが不動産の場合物件を売りたいからと言ってすぐに買い手が見つかるわけではないです。立地や値段、築年数などいろんな条件を満たす必要があります。さらに手続きがあるため、「今すぐ売却」ということは難しいです。

また株のメリットして配当があります。株価に対して年に数%を利息としていただけます。

株のデメリットとしては「相場が変動しやすいので短期で利益を手に入れることもあるが、損益を出すこともある」ということです。株式は会社に対する信用(投資家によるここなら儲かるという思惑)で値段が決められているため事件などで急変動することも。また配当の割合はよくて5%、多くは1~2%が多く、また業績次第の変動で配当の割合は変化します。

一方不動産は現物のため相場が急に変動することは少ないです。

株は短期で利益を得ることできるのが特徴。ただし相場を読むのには経験が必要です。

FX(外国為替証拠金取引)の特徴とメリット・デメリット

FXはドルやユーロ、人民元など外貨通貨を売買して利益を得る金融商品です。

株と似ていますがFXの方がハイリスク・ハイリターンです。理由はFXは「レバレッジ」の倍率を非常に高く設定できるからです。

レバレッジとは投資元金の何十倍も投資できるシステムです。例えば100万の資金でも2500万円分投資が可能です。

元手が少なくても高利益を狙えますが、逆に落ちた時の反動もでかいです。自分の知り合いはFXで1500万円ほど溶かしていました。

FXは25倍までレバレッジが可能で株式投資は3倍までです。

FXは株と同じく相場を予想し利益を得ますが、ハイリターンを得るにはレバレッジを上手く活用する必要があります。ハイリスクハイリターンなのがメリットでありデメリットでもあります。

スワップポイントについて

FXは基本キャピタルゲインで儲けるタイプの投資ですが、FXにもインカムゲインに似た仕組みはあります。それが「スワップポイント」です。スワップポイントとは、2つの通貨の金利差のことをいいます。

たとえば日本の金利は年0.5%です。1年間保有すると0.5%の利子がつきます。しかし日本の金利は世界的に見てもかなり低いです。米ドルなら2.0%、ユーロは4.0%、豪ドルは7.25%、南アフリカランドはなんと11.5%という高金利です。

この2通貨間の金利差をスワップポイントというのですが、FXでは低金利の通貨を売却。高金利の通貨を購入。そのポジションを維持すると、維持した金額と期間分のスワップポイント(金利差による収支差)を受け取ることができます。

米ドルなら日本円との金利差は1.5%です。1万ドルの買いポジション(100万円で1万ドルを買った)を1年間維持すると、15,000円の金利差を受け取れるわけです。

ただし、スワップポイントはただの「金利差」なので逆に支払うケースも有りえます。高い金利の通貨を売却して安い金利の通貨を購入した場合ですね。幸い日本円は世界通貨からみて金利がぶっちぎりに低いので円を売って外国通貨を購入する分にはまずスワップポイントでマイナスは出ません。

債権の特徴とメリット・デメリット

債券とは国、地方公共団体、会社等が民間からお金を借りるときに発行する証明書のようなものです。通常借金をする時は借りた事実、額を証拠として残すため借用書を書くと思います。

株は会社の権利書でしたがこちらは借用書になります。で特に国が発行する債権を国債。株式会社が発行するのが社債です。日本は900兆円くらい借金がありますよね。それを債権として発行しているのです。この債権ですが、国内はもちろん海外の公的機関も発行しています。

債権は最初に借りたお金を返す時期を決める必要があり、この期限を満期といいます。満期にはお金を全額返金し、さらに借りている間は毎年使用料として利息を払う必要があります。

国債の発行元が倒産しなければ満期に全額返金+一定の利子が得られるメリットがあります。

金の特徴とメリット・デメリット

金投資・・と書きましたが実際は金は資産運用としての面が強いです。

理由は金は株やFXとは違い急な価格の変動起きにくいので短期間で利益を得ることは難しいです。株なら企業が成長したり上場したりのタイミングで1年で数倍の価値になることもありますが金の動きは少ないです。

以下は2017年1年の金の動きですが2月に4450万で金を購入して2018年1月に4800万で売却したとしてようやく350万の利益です。チャートを見ているからこう言えますが正直金が上がるか下がるかは予想が難しいです。(過去5年下がり続けた時期もあった)

また不動産のように継続的に収入を生むこともないです。

なので金は利益を生むもの、と言うより他の投資で儲けたお金の相場変動の少ない保管場所として最後に購入する資産保有目的に有効です。

会社に依存する株。外国の国の情勢に依存する外貨取引(FX)、国や会社の借金である債権は世界情勢の変化(テロや紛争、戦争)次第で最悪無価値になる可能性があります。それに対して世界共通の価値がある金は無価値になることがないです。

金投資のメリット
・金は埋蔵量に限りがあり、無価値になることがない(インフレに強い)

金投資のデメリット
・不動産や他の金融商品と違い利息や配当を生まない
 →利益目的より資産保有の面が強い

仮想通貨の特徴とメリット・デメリット

仮想通貨とはインターネット上で使える通貨です。「暗号通貨」や「デジタル通貨」などとも呼ばれます。

取引所と呼ばれる専門のサービスを介して円やドル・ユーロ・人民元などの通貨と交換できます。仮想通貨が円やドルなどの既存の通貨と違うのは

・中央銀行などの公的な発行主体や管理者が存在しない→通貨の価値を保証する主体がいない

ことです。例えば円は日本の通貨で円の急な価格変動は日本経済のパニックの原因となるため国がインフレやデフレがおきないよう調整をします。

それに対して仮想通貨は主体がないため投資家による煽りや暴騰するという情報によって急な価格変動が非常に起きやすいです。

仮想通貨で最も有名なのはビットコインです。以下は2017年に億万長者を多数輩出したビットコインのチャートです。

2017年の始めには1ビットコイン=13万ほどだったものが12月には220万まで高騰しました。10倍以上になったため、億り人が続出してニュースにもなりました。

仮想通貨は完全に売却益(キャピタルゲイン)で儲けを出すタイプで利息はつきません。

仮想通貨のメリット
・(2018年現在)株やFX以上に変動が大きく稼げるチャンスがある
・本流のビットコインとは別に亜流のアルトコイン、草コインと呼ばれる新種のコインが続々と作られているため投資先が豊富

仮想通貨のデメリット
・(いい意味でも悪い意味でも)急な価格変動が激しい
・特定の仮想通貨のチャート変動を煽る人が多い

今1番熱い投資先であることは間違いないです。(ある意味超バブル)

不動産の特徴とメリット・デメリット

不動産投資とは貸賃住宅などの物件を購入し、家賃収入などの運用益(キャピタルゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)を得ることができます。

ここまで説明した金融商品にはなく、不動産だけにあるポイントがあります。

不動産のメリット
◆節税効果がある
理由は不動産の運営は事業としてみなされるため、減価償却費やローン金利分を経費として計上できるからです。

また相続税にも効果があります。

◆自己資金が少なくても始められる
例えば株やFXで500万投資するなら500万の資金が必要です。(レバレッジで500万を5000万として投資はできるけど500万必要なのは変わりない)

不動産は融資を受けることが可能で、借り手の属性(借り手の収入安定性)次第ですが物件価格の10%~20%の頭金、例えば3000万の物件なら頭金300万ほどでの購入も可能です。さらにある一定の属性があり、収支計画を立てて説明できればフルローン(自己資金0)での投資も可能です。

◆インフレに強い
金の項目でも説明しましたが現物+需要が常にあるため急な価格変動が少ないです。株やFXは10年後価値が何十倍になる可能性がありますが0の可能性もあります。

不動産は(よっぽどの災害などがない限り)無価値になることがありません。

不動産のデメリット
◆運用益は短期間で利益を出すのが難しい
長期保有前提なので家賃収入で1年以内に1000万!は難しいです。売却益であれば古い物件を安く購入しリフォームして高く売る、といったことも可能です。

◆すぐに資金に替えることが難しい
株やFXは取引所に出せば売り手が見つかります。不動産は売りに出しても見つかるまで時間がかかるし、条件次第で見つからないこともあります。

◆災害
他の金融商品と違い建物という現物なので地震など災害時には物自体が無くなる可能性があります。

不動産は長期的な運用で利益を得ることができる反面、短期間での利益は株やFXの爆発力に劣ります。

投資案件と目的別

  • 長期に渡って不労所得(権利収入)を得たい→不動産、債権
  • 短期的に投機(キャピタルゲイン)で稼ぎたい→株、FX、仮想通貨
  • 資産(主に老後のため+年金フォロー)を作りたい→不動産
  • 節税対策をしたい→不動産
  • 余剰資金を資産に変えたい→金、不動産
  • 元手なしで運用したい→不動産
  • インフレ対策→金、不動産

と言った感じです。

どの投資方法にもリスクは必ずある

各投資案件について特徴を説明しましたがどの方法にもメリットがあり、リスクもあります。

なので自分の目的にあった手段をとりましょう。また未経験で投資する前に本やセミナーなどできちんと知識を見につけて、最初は小さく投資を始めることが大切です。

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今の時代副収入や資産は絶対あったほうがいいですね。

ただ「じゃあどうやったらできるの?」って思う人は多いハズ。ここでは自分にあった方法のやり方とコツを紹介します。

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ただ不動産投資は株や仮想通貨と違い少額投資ができません。なのでまずは知識をつけることが大事です。

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