みなさん資産運用・資産形成始めてますか？自分は2018年中に不動産投資をやろうと思って今片っ端から不動産投資セミナーに参加しています。
7年前の25歳の時に「金持ち父さん貧乏父さん」という本(有名なアレです)を読んでいつかは不動産物件持ちたいと思ってました。32歳になったのを契機に今年は不動産物件買ってやろうじゃないか、と思ってるんですよね。
不動産投資をやる目的は1つ。
「働かなくても会社以外で副収入が入る資産持ってる自分になること（しかも30代前半で）」
これだけです。ホントは20代で不動産投資やりたかったのですが本業の兼ね合いもあり30代からの活動です。で同時に思ったのが
「副収入は欲しい。今すぐやりたい。でもリスク大きいのは無理。でも資産だけはくれ」
ってことです。すげーわがままですよね。働きながら副収入は欲しい。でも低リスクで今すぐやりたいってなんだよって話です。
今回はそんな不動産投資を選ぶ理由やどうやって始めるのかなど近況を話したいと思います。
そもそも不動産投資じゃなくて株とかFXとかはダメなの？
別に会社員以外で稼げるなら何でもよいと思ってます。おけまるです。他の投資はダメということではなく、不動産投資はあくまで投資の1つだと思ってます。
一点集中するメリットはありますがリスクは分散した方がいいですよね。例えば不動産物件が火事で無くなっても本業で稼いでればカバーできますし。
ただ投資方法を選ぶにあたって以下の条件をつけていました。
- 働かなくても収入が入る（労働に労働を重ねるのは嫌）
- 一日中パソコンに張り付かなくていい
- 長期的に安定してリスクが少ない
- 現物（資産になる）
今は独立して好きな時に仕事してますが25才の時は会社員でした。で会社で仕事してその後にバイトで稼ぐ・・みたいに空いた時間にさらに労働力使うのはないなーと。ランサーズなどのクラウドワークスを使えば本業＋副業の形で稼げます、稼げますが、
めっちゃ疲れます。労働収入に労働収入重ねるよりだったら本業のお金使って資産作ったほうがええやん！
で具体的に何するの？と言って思いつくのが投資です。パッと思いつくのが株とかFXですが、後回しにすることにしました。
株やFXは短期で稼げる人もいますがアレはプロだからチャートが読めるし、一日中パソコンに張り付く必要があります。これもある意味労働してるのと変わらない。しかもFXとか一気に下がったら損失でるリスクもありました。
実は2018年の1月に仮想通貨を始めてコインを買ったのですがピークで買ってしまいその日のうちに下落しました。しかもビットコインとか有名所じゃなくて所謂草コイン、しかも400万ぶっこみました。
今は60万くらいの価値しかないです。お金溶けました。
仮想通貨やったことは後悔してないですが買ったその日に半額以下になるとかチャート読めないよ！
それもあって将来自分の資産になる不動産投資を最初にやろう、と決めた次第です。
不動産投資を始めるにあたって。セミナーの選び方
で実際不動産投資始めるにあたって本を5冊ほど読みました。ネットも使って調べました。ただある程度知識はついても具体的に何すればいいの？ってイメージがわかない点も。
なので現在進行中で不動産投資セミナーに片っ端から参加してます。今は4つほど行きましたね。セミナーを選ぶ基準としては
「20代、30代の知識0でも分かる、サラリーマンからでも始められる(リスクが取れる)不動産投資を教えてくれる」
とこを選んでます。もちろん不動産投資セミナーに行くと自社の不動産投資物件を紹介されることは知っています。無料でやるのはやる側にメリット持たせるのは当然で、大なり小なり営業もあるのは割り切ってます。
実際自社案件の紹介するとこはありました。でも物件の話し合っても「検討させてください！」で言い切れば追ってこないですし、そもそも昔家に来たガチガチのマンション営業、興味持つまで帰れま10！みたいな会社はなかったです。
本やネットでは知識はついてもイメージわかないと思うのでセミナー行ったほうが理解は確実に深まります。
全部行ってみたこの会社の不動産投資セミナーがよかった3選
グローバルリンクマネジメント
不動産知識0でも流れや全体像が理解できるのがグローバルリンクマネジメントです。
不動産投資とは？全体の流れや基礎知識や用語解説、メリットやリスクと対策を説明してくれるので1番最初に参加する不動産投資セミナーには持って来いです。
1番分かりやすく不動産投資の全体像を知りたいならここが1番です
- 本当に不動産投資に対する知識が無く、0から学びたい人
- 新築マンション投資に興味がある人
- 不動産投資は投資より節税がメインという人
ベルテックス
グローバルリンクマネジメントと並んで分かりやすいのがベルテックスです。全体の流れから基礎までバッチリ学べます
違うのは個別相談が強いことです。講師の知識や経験が深く、新築だけでなく一棟や中古のメリット・デメリットに教えてくれます。
さらに実際に扱っている物件を例に掲載価格以外にどんな費用がかかるか、何を見るべきなのかなど実例も詳しく教えてくれます
個別相談で自分にはどんな物件がオススメか知りたいならベルテックスが強いです。あと自分が参加した際は勧誘や自社物件の案内が全くありませんでした。
- 不動産投資の基本知識から裏話まで知りたい人
- 新築だけでなく中古物件に興味がある人
- 不動産投資は節税より投資だ！という人
三光ソフラン（「お金持ち大家さん」になろうセミナー）
一棟モノ&実データの紹介に強いのが三光ソフランです。「お金持ち大家さんになろうセミナー」の主催会社、のほうが有名かもしれません。
三光ソフランは「いかに物件購入者が黒字で早く利益を出せるか」を重視していてデータの信憑性が高いです。
例えば物件購入のシュミレーションで、リフォーム費用、築年数分の家賃ダウン分、オーナー負担の現状回復費、30年後仮に解体した場合の費用を入れて計算してるのはここくらいだと思います。他の会社のセミナーは大体表面利回りしか見てないんですよね。
ただ三光ソフランの物件は自己資金が最低2000万無いと売ってもらえません。必要以上に融資に頼らない、利益出すため一棟モノ狙いに絞っているからです。
なので20代、30代の人より資金に余裕のある年配の方向けと言えます。
不動産投資2大分からない
不動産投資って言葉は聞くけど実際やろうと思うと何するのか分からなかったりします。自分の場合特に次の2つが気になりました。
- 費用
- サラリーマンでもできる？
不動産投資って費用が莫大にかかるイメージ
不動産投資って現金が最低3000万必要で、物件によっては1億かかるイメージがありました。
でも調べてわかったのは実は不動産投資は300万くらいで買える物件もあります。
- 新築は高いが中古は安い
- 一棟(マンションなど建物まるごと)は高いがワンルームは安い
- 駅近，都内など条件次第で価格は全然違う
1億の物件は1棟モノだし、3000万は都内駅チカ新築ワンルーム物件だったり。中古ワンルームなら300万とかふつーにあるんですよね。これはネットの不動産投資物件取り扱いサイトで見たり、セミナーで実際の物件例を提示してもらうと分かります。
安いやつは安いのです。
また銀行からの融資があれば頭金(物件価格に対して契約時に最低限必要なお金)0～100万くらいでも購入できます。
「融資ってお金持ちが受けるもので、サラリーマンは審査通らないんじゃない？」
って思うかもしれません。意外な事実ですが実はサラリーマンは融資に強いです。これも本で勉強したりセミナー行くと教えてもらえます。
不動産投資ってサラリーマンでもできるの？
先の説明の通りサラリーマンの銀行受けはいいので資金面では意外と何とかなるケースが多いです。
もう1つ気になるのは「専門知識がないけど物件の管理や入居者募集&対応できるの？」ってことですが、物件管理の大半は専門家に任せられます。
と言うより会社以外の収入が欲しいのに自分で面倒見無くちゃって無理ですよね。
入居者が「水道管破裂したから対応してくれ！」って深夜に連絡きたら対応すんのか？って話です。全部管理会社がやってくれます。手数料は必要ですが。
自分で物件購入するとこだけできればサラリーマンやOLさんでも不動産投資はできます。
不動産投資って実際のところどれくらい稼げる、利益あるの？
費用の平均、リターン率 初期投資でどのぐらいの金額が必要になるのか気になりますよね。
実際サラリーマンで不動産買って投資やってる知人に聞いてみました。
中古ワンルームマンションを880万円で購入し月6万5千の家賃収入。他数件物件を持っていて年100万くらい稼いでるそうです。
もちろん融資受けてる分返済もありますが、そもそも3000万とか高い物件は買わないそうなのでローンも短期間で終わりいい感じに稼げてるようです。
兼業なのでもちろん物件管理や入居者管理は不動産会社任せだそうです。やることは3月に入居者が引越しして「空きましたけど再募集しますー？」と不動産会社からの連絡にお願いします！と答えることくらいだそうです。（マジで）
不動産投資で絶対にやってはいけないこと。収益＜経費で赤字になるケース
実際にネットで調べたり本で勉強したり不動産投資セミナー行ったり実際に不動産投資やってる人にアドバイスもらうとみんな共通して言うことがあります。
「最初に新築ワンルームの区分マンション(しかもサブリース(一括借上家賃保証)で)買ったら終わりだよ」
ってことです。よく不動産会社の営業マンが電話や自宅訪問で営業したり、街中の名交換から連絡先聞いて営業してるアレです。
ダメな理由は買ったらほぼ赤字確定物件、ローンを支払い終える30年後はほとんど資産価値のない「負債」だからです。ローンも定年までで組むから2件目も買えない。
新築ワンルームマンション、いわゆる営業マンがよく売りに来る「新築区分」だけは絶対ダメとみんないいます。自分も最初はなぜ？と思ってましたが調べるうちにヤバさが分かりました。
少なくとも「新築ワンルームの区分マンション」のヤバさが分かるまでは物件は購入せず不動産投資の勉強をした方がいいです。マジで。
具体的に何をやっているの？不動産投資始めるために
とりあえず資金貯めるとこと不動産投資の勉強をやってます。資金がなければ投資できないですからね。まぁ貯めるハメになったのは仮想通貨で400万溶かしたせいなんですが（真顔）
勉強はセミナーもそこそこ行って大分選び方も分かってきた感じです。
あとは物件もアタリをつけてて最初は「中古ワンルームマンションのオーナーチェンジ物件」を購入しようと思ってます。オーナーチェンジ物件というのは既に入居者がいる物件で、物件の所有者だけ途中で変わることです。
- 既に入居者がいる（改めて集める必要ない）
- 既存の管理会社がいるので探す必要がない
- 中古ワンルームマンションなら安いから現実的に買える
まず1件目はリスク少ないとこ買って不動産物件購入に慣れるのが目的です。
小さく大きくするプランです。
労働収入＋資産形成して不労所得を得る生き方
先日副収入を得る方法について自分の経験＋本業以外で副収入を得ている人からとったアンケート結果を元に記事を書きました。
⇒【在宅可・不労所得になる】副収入を得る方法と種類のまとめ！主婦やサラリーマンでも簡単にできる副業は？
で今一番人気のある副収入の得方はぶっちぎりで「クラウドソーシング」でした。特に記事執筆(ライティング)が多かったですね。ただそれと同時に
- 誰でもできる代わりに単価安い
- 入金早いが単発なので将来性(記事を書き続けなければいけない)
という人が多かったです。特にフルタイムの本業がある人や育児家事で忙しい主婦の方は早朝や深夜の時間を使ってやってるのですが労働収入だと時間と労力を提供してお金を得るのでやはり限界があります。
ここで言う限界は肉体的にも時間的にもという意味ですが将来性という意味もあります。やっぱ資産にならないんですよね。
個人的には余裕のあるうちに資産形成や資産運用は始めたほうがいいな、と思ってます。別に本業を捨てろとかじゃなく労働以外で収入はあった方が絶対いいからですね。
資産形成の方法はいろいろありますが、自分の中で1番興味があるのが不動産投資ですね。形として残るので将来に渡って1番資産になりそうなので。
