不動産投資用の物件を購入して満足するのはまだ早いです。投資用物件の購入はあくまでもスタートラインに立っただけに過ぎません。
物件の運用をして、家賃収入が得られるようになってこそ、初めて不動産投資をしていると言えるのです。そこでここでは不動産物件運用の基本的な流れをみていきましょう。
不動産物件運営の全体的なフローとは
不動産物件を購入した後はその物件を使って収益を出さなければただの税金がかかるだけのお荷物です。収益を出すには物件を賃貸に出さなければいけませんが、個人で入居者を見つけるのは至難の技です。入居者の募集を任せられる不動産管理会社を選びましょう。
そして不動産管理会社に入居者の募集をかけてもらい、入居希望の人が来たら契約を結び、初めて家賃収入を得ることができます。
ただし、物件を中古で購入した場合は入居者にとって住みたいと思えるように、リフォームや修繕をしなければいけない時もあります。
（1）入居者の募集をかける前にやるべきこと
アパートやマンション内設備の修繕やリフォーム、災害対策
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（2）入居者募集を開始するときにすること
不動産会社との契約と家賃など募集要項の決定
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（3）入居者が決まった後にすること
管理委託先の決定。トラブル対応
入居者がすべての部屋で決まった後でも、物件運用中に色々なトラブルが発生します。不動産投資は不労所得と言われますが、実際にやらなくてはいけないことがかなりあるのです。
ただし業者に管理費を支払えば作業を委託することもできます。リフォームプラン決めや施工業者決めなどは自分で決めなくてはいけませんが、プランをまるまる任せることもできます。
1.入居者の募集をかける前にやるべきこと 入居者募集前の物件の修繕・リフォーム
中古物件を購入した場合、そのまま賃貸に出せるような状態の良い物件もありますが、築10年以上経過している物件に何らかの瑕疵や修繕が必要な部分が発生していることがあります。例えば外壁塗装が剥がれかけている、屋根の釘は外れていた、瓦が錆びている、水道管が老朽化で腐食しかけている、と言ったケースです。そんな時には設備の交換や修繕が必要です。また住居自体に問題がなくても満室経営を目指すのであれば、物件が入居者にとって魅力に感じられるように、リフォームも考えなくてはいけません。
具体的に考えられる入居者対策リフォームとしては以下のようなものがあります。
・ユニットバスをバストイレ別にリフォーム
・和室を洋室にリフォーム。
・ワンルームを 1Kへの間取り変更
・壁紙や床材の張り替え
・無料インターネット設備の導入
細かく上げていくとまだまだありますが、何よりも優先しなければいけないのはどんな物件ならば人が住みたくなるのか、というところです。基本的に単身者世帯は若者が多いので、若者にとっての好みに沿った物件にリフォームをしていきましょう。
リフォーム業者は基本的に自分でネットなどから探して、相見積をもらい決めていきます。ただ不動産物件運営の初心者は、物件購入時の仲介をしてくれた不動産会社に紹介をしてもらっても良いでしょう。その物件のあるエリアで営業をしているリフォーム会社を紹介してもらえます。自分で一円でも安い業者を探す！という人は電話やメールで問い合わせて、じっくりと探しましょう。
また築年数が古い物件の場合は、耐震リフォームが必要になることもあります。あらにエリアによっては防水、浸水対策なども行いましょう。
2-1.入居者募集を開始するときにすること 入居者募集を任せる不動産会社選び
次に行うのはパートナーとなる不動産会社選びです。不動産会社の役割は非常に大きく、入居者募集から、契約また募集条件の決定や物件の管理まで関わってきます。
必ずしも不動産会社に業務を委託しなければいけないわけではありませんが、契約には法律的な知識も必要になりますし、物件管理は時間的な問題で自分だけではできないことが多いです。また入居者募集に関しても不動産会社のネットワークがあってこそ初めて広い範囲に対して入居者の募集がかけられます。投資初心者、物件運用初心者の場合は必ず不動産会社と契約して各種の業務を委託しましょう。
不動産会社にもいくつか傾向があり、TV CM を流しているような、全国展開チェーンの不動産会社、地域に数店舗展開しているような中規模の不動産会社、そして個人や家族で営業している小規模な不動産会社があります。
どの不動産会社と契約を結ぶにしても、何やってもらうことはそれほど変わりませんが、それぞれ得意不得意な分野があることは知っておきましょう。
・全国チェーンの大規模不動産会社
情報網が幅広く、子会社を多く抱えているので色々な業務を任せられ、募集も幅広く行える。担当者は定期的に転勤をするので、そのエリアにそれほど詳しくないこともあり、また臨機応変な対応を望むことは難しい。
・地元に根付いた中規模の不動産会社
社員は地元の人が多く転勤もないのでそのエリアの事情に精通している。顧客の数ではチェーンの不動産会社にはかなわないが、大家と距離が近いために色々と融通を利かせてくれることがある。
・小規模の不動産会社
完全に地元密着型でありそのエリアで何十年も勤務している人間もいる。非常にコアな情報を握っていることもあり、また親密な付き合いをすれば他では得られないような情報を教えてくれることもある。 社員が少ないために、任せられる仕事が少ないこともある。
どれも一長一短ですが、初心者の場合は、大手の不動産会社の方が使いやすいかもしれません。募集を任せる不動産会社は、やはり購入時に仲介に入った不動産会社に紹介をしてもらうのが良いでしょう。「○○さんの紹介で来ました」といえば話もスムーズに進みます。数社紹介してもらいその中から自分が信用できると思った会社を選ぶのが良いです。
2-2.入居者募集を開始するときにすること 不動産会社に入居者募集と契約をしてもらう
色々な不動産会社に話を聞きに行き、自分が良いと思う不動産会社を決めたらその会社と募集契約を結びます。募集契約を結べば、その会社経由で入居者が決まった場合、仲介手数料として、家賃1ヶ月分を支払います。
募集を任せる不動産会社を決めたら、家賃や契約の形態を決めなくてはいけません。家賃は基本的には周辺の物件相場に合わせて設定するので、不動産会社に自分の物件と同程度のスペックを持つ部屋の家賃を聞いたり、不動産情報サイトで自宅と同じ駅、同じ面積の物件などを検索しながら決めていきましょう。
その他に敷金礼金の設定、普通賃貸契約にするのか、定期借家契約にするのか、ペット飼育の可否など細かい部分も不動産屋のアドバイスを貰いながら決めてきます。
募集が開始されると不動産会社の店頭と Web サイト、さらにSUUMOなどの大手の不動産情報サイトに物件情報の掲載をしてもらいます。反応がない場合は、家賃の値下げを行ったり、広告費を払ったりして優先的に自分の物件を紹介してもらいましょう。
基本的には
・物件の撮影
・ウェブサイトへ掲載する広告の作成
・問い合わせ対応
・内覧
・書類作成
・入居者との契約
・鍵の受け渡し
スムーズに客付けがいけば全部の作業を任せられます。不動産に関する知識がなくても問題ありません。
しかし、なかなか入居者が決まらない場合は随時不動産屋に問い合わせ、客付けのための施策を一緒に考えていきます。時には自分で物件を撮影して、その写真を掲載してもらったりすることもあります。
入居希望者から申し込みがあり、特に問題がないと思ったら不動産会社に契約を行ってもらいます。 賃貸契約の場で大家の同席は不要です。契約書の内容だけはしっかりと確認しておきましょう。
3.入居者が決まった後にすること 入居後の管理先の決定
入居者募集と平行して、自分の物件をどのように管理するのかも決めなくてはいけません。基本的には入居者募集をしてくれる不動産会社に、管理も任せることが多いです。もちろん別途管理会社を決めても良いです。管理費の相場は家賃の5%+消費税です。
主な管理内容には以下のものがあります
・物件の清掃
・伝統など共有部分のメンテナンス
・入居者からのトラブル対応相談
・水回りなどの故障対応
・家賃の回収と滞納時の催促
などがあります。
ただし管理の契約内容も会社によってここに挙げたものすべてを行ってくれうわけではない会社もあります。基本的には客付けを任せた会社に担当してもらうか、その会社の紹介で管理会社を決めていきますが、管理の内容に不足や不安を感じたら自分で探してみても良いでしょう。
特に家賃滞納は不動産物件運用において大きなリスクになりえます。回収代行や家賃保証会社の利用も視野に入れましょう。
3.入居者が決まった後にすること 物件が満室になった後の不動産物件運用
順調に入居者が決まり、管理会社も決まって家賃が入ってくるようになった。ここでようやく一安心、不動産投資家としてのスタートを切ったともいえます。
しかし当然ながら物件の運用中にも様々なトラブルが発生します。
・入居者同士のトラブル
・ゴミ出し、騒音また周辺の住人とのトラブル
これらは基本的には管理会社に基本的に対応や調停を任せることになるのですが、大家として裁定が必要になることもあります。
また
・設備の故障
・災害での破損
などが起きることもあります。
設備の故障や損傷が起きた場合は、大家が費用を払って修繕するのか、それとも入居者に責任がある場合は入居者に修繕費用を負担してもらうことも考えなくてはいけません。
そして年度の切り替わりでは必ずと行ってよいほど退去者が発生します。再度の入居者募集やリフォームについての悩みが頭から離れる時間は少ないでしょう。
そのため満室時でも常に客付けができるように、リフォーム計画や設備の更新を考える必要があります。入居者が退去を考えるのは１月から２月です。その前に設備をリフォームすれば「最近このアパートは良くなったからまだ住もう」と思ってもらえますが、退去通知後にリフォームをしても後の祭りです。修繕計画は夏から秋にかけて決めて年末までには実行しましょう。
投資用物件の運用においては、大家として決めなければいけないことはたくさんあります。しかし実際に自分で手を動かすことは、管理を任せてしまえばそれほどありません。
・入居者募集を任せる不動産会社選び
・不動産会社に入居者募集と契約をしてもらう
・入居後の管理先の決定
・物件が満室になった後の不動産物件運用
これらの工程において必要な作業は基本的に全て不動産会社に任せることが可能です。大手のミニミニ、アパマンなどのチェーン展開の不動産屋に任せれば複数のグループ会社を抱えているので、わざわざ何社とも契約をする必要もありません。
こだわりを持った不動産投資家の中には、管理委託先を工程ごとに１社ずつ自分で決めていく人もいますが、まず物件１室や１棟しか持っていない人は、かえって手間がかかるので、大手チェーンにまるごと任せるか、中小の不動産屋に管理を痛く、行っていない分野はその会社科の紹介先に委託する、といった運用で問題ありません。
何社ともの付き合いを考えるのは、何棟もいろいろな場所に物件を所有するようになってからで構わないでしょう。
常に満室経営ができるように、気を配っておく必要はありますが、物件運用による時間的な制約を受けることは少ないです。
自分の頭一つで楽に稼いでいくこともできますし、手を動かすことで収益を大きくすることもできます。ただし決して難しいことはありません。まずは不動産会社にアドバイスを受けながら、ゆっくりステップアップしていきましょう。
