不動産投資は一度物件を買ったら、その後はお金がかからないものではありません。人に貸す出すわけですから、ある意味自分が住む家以上に美観や機能性の維持には気を使わなければいけないでしょう。
一般的には家賃収入のおよそ10%から20%を、毎年の維持費として計算しておかなければいけないとも言われます。
その中には毎年の経費と考えるもの、何年かおきに一度大きな費用をかけるものに分かれます。後者でも特に注意しなければいけないのがガス給湯器の交換なのです。
不動産物件の修繕費では、ガス給湯器に要注意！
賃貸物件で風呂がない部屋は今ではほぼないでしょう。またオール電化物件も絶対数が少ないです。そのためお風呂に入ったりシャワーを浴びたりする時には、ガスを使ってお湯を沸かします。
つまり賃貸物件では、ガス給湯器がほぼ必須の設備なのです。そしてガス給湯器は物件の設備ですから、故障などの際は大家が修繕しなければいけません。
エアコンの場合でもともと備え付けられていない物件であれば、入居者が購入してそれを残置物として扱う場合もありますが、バストイレ付き物件として貸し出すのなら、きちんとガス給湯器が使えるようにしておくのは大家の務めです。
しかしガス給湯器は大変高価です。1台10万円近くするものが多く、またプロの手による設置工事も必要です。
それだけに一度故障してしまうと10万円以上の出費を強いられることもあるのです。
ガス給湯器の寿命は15年ほど
ガス給湯器の寿命は決して短いわけではありませんが、一般的には10年から15年と言われています。そのタイミングで必ず壊れるというわけではありませんが、経年で性能の低下も起こりますし、故障しやすくなります。お風呂が使えないと必ずと言っていいほど入居者からのクレームにつながります。
そしてあまりにも故障が頻発すれば、入居者の退去につながってしまいます。
できれば故障してから交換するのではなく、故障が起こる前に定期的に給湯器は新しいものを入れましょう。つまり15年に一度はガス給湯器を交換し、交換のコストとして10~15万円程度の費用がかかるものだと思っておきましょう。
一度に寿命が来ると、まとまった出費になる
それだけにガス給湯器の寿命が一気にきてしまうと、大変大きな出費になります。新築物件を購入した人であれば、ガス給湯器の設置も自分でしているので、交換にあたりどれくらいの費用になるのか、またどのタイミングで交換を検討しなければいけないのかについては把握済みでしょう。
一方で中古物件を購入した人の盲点になりやすいのが、この給湯器の交換なのです。最初から設置されていたのでどれくらい費用になるのかわからない、またいつ交換すべきなのかを把握していないということがよくあります。
ガス給湯器の故障により、150万円の修理費が必要になった事例
実際にあった事例で、10部屋もある中古アパートを購入したものの、5年ほど経過した時点でガス給湯器が次々に故障してしまったケースがあります。
仕方がないので一度に交換せざるを得なかったのですが、全部の部屋のガス給湯器をまとめて交換したのでその時の出費は何と150万円ほどにもなったということです。さらにそのタイミングでキャッシュフローがほとんどなかったため、自分の給料から持ち出しをして修繕をしなければいけなかったというケースもあります。
大規模修繕に備えて貯金をしている人は多いですが、ガス給湯器の交換時期に備えて貯金をしていない人もいます。また一度にまとめてガス給湯器を交換した時は、次回交換のタイミングも同時に訪れます。そのためガス給湯器の一斉交換にあたっては、修繕積立金の用意をしておかなければいけないでしょう。
ガス給湯器代のコストを減らすには
15年に一度ガス給湯器を交換すると考えた場合、ガス給湯器用の積立修繕金はおよそ年間で1万円です。
それを意識して貯められる人であれば問題はないのですが、なかなかそれだけのまとまったお金を貯められない、また貯まったお金をどんどん次の不動産物件への購入に充てていきたいという人であれば、ガス給湯器の維持に必要なランニングコストを減らす手段を考えてみましょう。
ガスリースを使う
東京ガスなどの業者では、ガス給湯器のリースを行っています。毎月一定の料金を支払うことでガス給湯器が利用でき、設置やメンテナンスなども行ってもらえます。
自分でガス給湯器を購入して何か故障が発生した場合は、自分で業者に有償修理を依頼するしかないのですが、リースであれば、業者に連絡してガス給湯器の状態を見てもらい、無償で修理してもらえます。
会社によってはリース期間が終了すれば、ガス給湯器の買い取りが可能なところもあります。大体1台のガス給湯器のリース費は毎月1500円ほど。年間で18,000円となり、15年間では27万円です。
ガス給湯器を購入してしまった方が最終的に支払う費用は少なくなります。修繕積立金を用意しなくて済む上に、毎月の出費に組み込むことで意識せずともガス給湯器の機能を維持させていることになります。設備の管理が苦手で修理の手間を省きたいのであれば、ガス給湯器のリースを検討してみましょう。
プロパンガス業者と契約して無料で設置してもらう
もうひとつはプロパンガス業者と契約して契約と、同時にガス給湯器を設置してもらう方法があります。プロパンガス業者は都市ガスよりもどうしても割高になるため、アパートやマンションに営業をかける時にはシステムキッチンの入れ替え、ガス給湯器の設置などのオプションサービスを設定しています。
つまり今、都市ガスで契約している物件でも、プロパンガスに切り替えることでガス給湯器が無料で入手できるのです。またメンテナンスも無料で依頼することができるでしょう。
一方でプロパンガスになると、入居者にとっては毎月のガス代が高くなるデメリットがあります。また後ほどプロパンガスから都市ガスに切り替えようとしても、給湯器設置サービスの提供を受けた後では、解約に際し違約金を支払わなくてはいけません。
当然ながらガス給湯器の設置と、数年間のプロパンガス契約はセットです。
ガス給湯器を長持ちさせるコツ
ガス給湯器の寿命は一般的には15年と言われていますが、丁寧に使うことでそれ以上に寿命を伸ばすこともできますし、雑に扱っていればもっと早く寿命が来てしまうこともあるでしょう。
そこで維持コストを減らすためにガス給湯器を長持ちさせるコツをお伝えします。
設置場所に気をつける
ガス給湯器は設置場所によって寿命が変わります。もっと気を付けなければいけないのはガス給湯器の排気です。
排気がきちんと行われない場所、つまり排気口の近くに物があったりすると排気を再度給湯器が取り込んでしまい、ガス給湯器の中の温度が上がったり、水分が溜まったりしやすくなります。
そうすると故障の可能性が非常に上がるので機械の寿命も縮まってしまいます。できるだけガス給湯器の周辺には物を置かず、十分な排気スペースを確保しましょう。
また当然ながら機械なので水分も大敵です。雨除けのフードで覆われているか、フードが壊れていないかなどはこまめにチェックしましょう。
定期検査を行う
ガス給湯器も機械です。定期検査を行って修理が必要であれば早めにメンテナンスしなければいけません。リースの場合、定期検査をオプションにすることもできますし、自分で購入した場合もガス給湯器業者に依頼をすれば定期検査を行ってもらえます。
定期的にガス給湯器の状態をチェックしてもらい、設置場所が悪ければ変更するなどのアドバイスを行ってもらいましょう。
不動産投資物件購入の際はガス給湯器の費用計算が必要
ガス給湯器は賃貸物件にとっては欠かせない設備です。しかし、普段あまり目にすることがないだけにその重要性に気づいていない人も多いです。特に中古物件を購入し、ガス給湯器を自分で購入していない人は、「ガス給湯器はそんなにお金がかかるのか」と故障してから初めてその重大さに気づく人も多いです。
不動産物件の運営で利益を出していくためには毎年どれくらいの費用がかかるのか、そしてそのための費用をどのように捻出していくのかは常に意識しなくてはいけません。
またそれぞれの設備の寿命を伸ばすためには、どのような取り組みをしなくてはいけないのかというコスト意識も大切です。ガス給湯器をできるだけ長く低コストで使っていくためには、時折自分で物件を目視確認することも必要でしょうし、それが難しい場合は費用が高くても手間賃と割り切ってガス給湯器のリースを頼むのも一つの手でしょう。
とにかく物件に付随する設備一つ一つの値段と寿命をよく知っておくことは、不動産投資で成功するための基本中の基本と言えます。
