不動産投資に伴うリスクの一つに、自然災害そして人の手による各種の災害リスクがあります。
災害リスクの対応を怠っていると、想定以上の大きな損失が発生してしまうこともあります。
そこで不動産投資家としてどのような災害リスクがあるのか、それらにどうやって対応していけばいいのかを考えてみました。
不動産投資物件で起こり得る災害リスクの種類とは
マンションやアパートの自然災害
まず知っておかなければいけないのが自然災害による建物の損害です。台風によって屋根が吹き飛ばされたり、雨樋などの設備が破損してしまったりすることはよくありますし、大雨によって一階部分に浸水が起こることもあるでしょう。
特に建物の周辺に崖がある、また付近に川があるといった立地の物件では、災害リスクは特に大きくなります。そのため価格面で不自然なほど安い物件を購入する時には災害の頻度に注意しましょう。
さらに大きな被害は雹です。大型の雹が降ってくると屋根に穴が開くこともありますし、ベランダや窓にも被害が発生しかねません。もちろん落雷による被害も怖いものです。特に電気関係の設備が破損すると生活面に大きな支障が出ます。
そして最大規模の被害が起こる自然災害といえばやはり地震です。地震に1度遭ってしまうと建物が全損することもありますし、大幅なリフォーム耐震工事などで修繕費も莫大なものになります。
マンションやアパートの人的被害
また自然災害の被害を拡大させてしまう要因の一つに人的リスクがあります。たとえ耐震性に優れた建物や防災に強い建物を持っていたとしても、入居者が正しく使用しなければ被害が起きてしまうことがあります。
例えば台風なのに窓を開けたまま外出すると、部屋の中が水浸しになってカビだらけになる恐れもありますし、下の階などに水漏れの被害が発生するでしょう。
地震による被害も、部屋の中の状態によって程度が変わります。
例えばタンスなどが倒れないような対策を取っていれば、それほど被害が起こらないかもしれません。
しかし大きなタンスや家具を固定しないで使っていれば、倒れて壁に穴が空いたり、床が傷ついたりすることもあるでしょう。
入居者の使い方次第でリスクが拡大することも意識しておかなければいけません。
マンションやアパートの災害の実例
実際に起こりやすい災害による被害にはどんな物があるでしょうか。
特に発生しやすいのが台風などの強風による風災が挙げられます。例えば普通はベランダに置くことが多いエアコンの室外機ですが、屋根の上に固定せずにそのまま置いただけという物件がありました。
そこで強風の影響で2階の屋根の室外機が1階に落下したことがあったのです。
もちろん室外機は壊れてしまった上に、さらに運の悪いことに駐輪場の上に落下してしまいました。駐輪場の屋根が壊れ、さらに真下にあったバイクに被害が及んでしまったのです。
まさに自然災害による被害と、防災対策を怠ったことによる人災で損害が拡大した事例だと言えるでしょう。
その他にも台風の大雨と強風で、吹き飛んだ屋根瓦が隣の家の窓を割ってしまったということもあります。
自然災害によるリスクは建物そして入居者自身が被る損害だけではなく、周辺の住宅や住人にまで被害を及ぼす可能性があることを知っておかなければいけません。
マンションやアパートの災害対策としてなにをするべきか
ではまず災害対策として不動産投資家はどのようなことを意識すれば良いでしょうか。
マンションやアパートは災害に強い建物を買う
最初に考えておきたいのが、災害に強い建物を買うことです。やはり木造のアパートよりもRC造のマンションの方が耐震性や防火性が高いため、自然災害での被害も発生しにくくなっています。
駅近くの防火地区内に建てられた物件を買えば、災害に強い建物であることが国から義務付けられているので安心して使用できるでしょう。
木造アパートを買う時でも耐震性がどの程度なのかなど、性能をチェックしておきましょう。
マンションやアパートの災害に強い場所の物件を買う
次に意識したいのは災害に遭いにくい場所にある物件を買うことです。水害を避けたいのであれば海抜が低い場所の物件を、土砂災害の被害を避けたいのであれば周辺に丘がある物件を買わないようにしましょう。
斜面にある人工造成の物件は地盤が弱いので、地震が起きた場合に被害が拡大しかねません。
地震の被害を避けるのであれば、自然に造られた丘陵地区、特に斜面ではなく頂上に物件を買えば地盤が強固なので、地震が起きたとしても被害が抑えられます。
さらに日本は縦に長いので、地方によっても自然災害の発生のしやすさは変わります。北海道では降雪は多いですが、台風が来ません。逆に沖縄では降雪はまずありませんが、台風は頻繁に来ます。
関東地方、特に都内は降雪や台風の被害を比較的受けにくいこともあり、災害リスクの面でも人気があるのです。
マンションやアパートは各種の保険に入っておく
自然災害はなかなか人間の力だけは防ぐことができません。そこで災害リスクに（金銭的に）備えるため、各種保険への加入も検討しましょう。
不動産投資家が入っておくべき保険としては
- 火災保険
- 地震保険
- 施設賠償責任保険
の３つがあります。
火災保険は火災が起きた時だけではなく、風災や水害、盗難、破損など数々のリスクに備えられます。ローンを組むときは金融機関から火災保険の加入を条件として求められることがほとんどです。
また木造は火災保険料が高く、RC造は耐震性や防火性があるので保険料は安くなる傾向があります。
地震保険は地震が起きた時に損害をカバーしてくれますが、最大でも建物の建設費の半額程度しか保障されません。それでも国と保険会社が合同で提供している公共性の高い保険です。
しかし地震大国の日本だけに、いつ起こるかわからない地震への保険は必須と言えます。
施設賠償責任保険は建物の破損などにより、周辺の建物や住人に被害を与えてしまった場合の保険です。
住宅密集地などでは周辺の被害も考慮しなければいけないので、付近への影響を考えながら加入を考えましょう。
マンションやアパート物件をリフォームする
リフォームして災害に強い建物にするという手もあります。耐震性の補強や防火工事などを行えば壁が厚くなったり、柱が増えたりして建物が強固になり、結果的に断熱性や防音性が高まるメリットもあります。
ただし当然ながら多額の費用がかかるので格安物件を購入し、リフォームするといった投資手法を意識しましょう。
自治体によっては耐震工事に補助金が出ることもあります。
マンションやアパートの住宅保険の活用例
マンションやアパートの火災保険ではこんな時も保険金が出る
火災保険と一口に言っても実は2種類の保険があります。
- 住宅火災保険
- 住宅総合保険
住宅総合保険であればかなりの被害に対応してくれるので保険料は高くなりますが、
- 酔っぱらいが建物を壊した、盗んだ
- ブレーキミスによる建物への被害
などの「火災」とは全く関係ない被害でも保険金を受け取れます。
住宅火災保険
1番ポピュラーな火災保険であり、建物と家財を対象にしています。掛け金は安い一方、保険のカバー範囲は狭いです。基本的には火災、落雷、風、破裂、爆発、雪災、ひょうによる被害をカバーします。
住宅総合保険
住宅火災保険より補償範囲が広く、様々な被害や損害に対応できるものの一例が住宅総合保険です。
- 自動車の突入による壁などへの被害
- 暴徒による建物への被害
- 盗難や使用上のミスによる建物内設備の破損
- 水害
- 落下物
などを対象としています。
マンションやアパートの地震保険で保険金が受け取れる実例
地震保険は基本的にはどんなに手厚い保険に加入していたとしても、建物を建て替える費用の半額程度しか出ません。そのため全損時の備えになるとは言い難い面があります。
そこで大家として利用したいのは全損時ではなくむしろ一部損時の保証です。
一部損の場合は建物評価額の5%が保険から下りることになっています。一部損ですからわずかな被害でも支払われるケースがあります。
特に東日本大震災の時には関東のアパートでも地震による被害が数多く発生しました。
多少の損害ならば意識せずに自己負担で修繕してしまう人もいるのですが、まずはその前に一部損に該当するかどうかについて保険会社に確認しましょう。
僅かなヒビが入った、アパートの表札が落ちたなどの被害でも一部損に認定されれば、建物の評価額の5%の保険金が下りた実例もあります。
遠距離で大きな地震が起きた時は自分の物件に一部損はないかをチェックしてみましょう。
マンションやアパート大家のための保険もある
また火災保険のオプションの家賃保証特約、また家賃保証保険に加入すれば、災害により部屋が貸出不能になった場合に対応してくれます。
火災や水害で部屋が大きなダメージを負って、修繕期間が半年以上になることもあります。その間部屋が貸し出せないので、大家の収入が大きく減ることもあるでしょう。
しかし家賃保証特約などに入っておけば、部屋が使用不能の間、家賃を保険金の形で支給してくれます。
また家主費用特約はいわゆる事故物件となるような事態、部屋の中での殺人事件や病死に対応できるオプションです。
瑕疵物件化したことで心理的に家賃を値下げしなくてはいけなくなった、工事を行うので一定期間貸し出せなくなったときでもこの保証があれば、保険金が下ります。
現状回復のための費用や遺品整理の費用も負担します。
マンションやアパートの災害対策まとめ
リスク対策は不動産投資を行う上では、必ず考えなければいけないことです。特に自然災害の被害は人智を超えたものがあり、大家がどんなにリスクを想定していてもそれを上回る被害が発生することもあります。
2016年の熊本大震災も地震が起きにくい場所で、かつ震度7にも耐えうる建物が、2度の地震で損壊したということもありました。
災害への根本的な対策としては、やはり建物などのハード面だけではなく、火災保険、地震保険などの保険に加入しておき、保険金という形での対策を考えた方が損害に幅広く対応しやすいです。
物件を買う前には自治体によるハザードマップなどを見ながら起こり得る災害を把握し、その上でできるだけ手厚い保険に加入しておきましょう。
