大家業をして入居者が決まると大変安心します。基本的には賃貸契約は2年更新なので、その部屋に2年は住んでくれると思ってしまうものです。
しかし当然ながら必ずしも最低2年間、同じ入居者が住んでくれるわけではありません。急な転勤などで引っ越しをしなければいけない人もいますし、その他にも一年で出ていってしまう人もいます。
その中でも特に短い、3ヶ月程度で退去が起きてしまった時には大家としてどのような対処をすればいいのでしょうか。自分の実経験からお話ししたいと思います。
入居物件で超短期の退去が起きた事例
自分が完了している物件で4月に新しい入居者が入りました。入居の理由は会社の近くの部屋を探していたからだということ。これは最低でも2年、運が良ければ4年や6年ぐらい住んでくれるのではないかと思っていました。
しかしその方の勤務先はスタントマン養成学校でした。スタントマンの練習中に骨折する大怪我を負ってしまい、4月に入居してからなんとわずか2ヶ月ほどでスタントマンの道を断念せざるを得なくなってしまったのです。
そのため7月には空室が発生するという事態に陥りました。
特に自分に原因があったわけでもありませんし、誰が悪いということでもないのですが、その時は大変に落ち込んだものです。最悪7月から翌年の3月までの空室を覚悟しました。
また人から聞いた話では、大学生が入居したものの、学校に馴染めずにわずか数ヶ月で退学して空室が発生してしまったということもあるようです。
新生活は希望あふれるものですが、同時にプレッシャーやストレスを人に与えます。それだけに新社会人や新入生が入ってくれたからといって、そこに何年も住んでくれるとは限らないと思っておいた方が良いです。
入居物件の短期退去が発生してしまった場合の問題と対応方法
短期退去はどの物件でも起こり得ることであり、入居者側の事情によって起こることが多いため、大家としてはなかなか対応が難しい問題です。
超短期退去が起こると具体的にどんな問題が発生するのでしょうか。そしてどのように対応すれば比較的スムーズに空室を埋めることができるのでしょうか。
問題①退去後は繁忙期を過ぎているので決まりにくい
最も大きな問題点として短期での退去が起こると、夏や秋などの不動産業界にとっての繁忙期が過ぎたタイミングで入居者の募集をしなければいけません。
特に学生が多いエリアにアパートやマンションを所有している人は、年度の切り替わりのタイミングでは入居者が非常に決まりやすいのですが、繁忙期を過ぎると次の年度の切り替わりまで募集をかけても全く人が入らないことがあります。
普通に不動産会社のサイトやSUUMOなどの不動産情報サイトに掲載しているだけでは、注目を集められないでしょう。
対応策その1：広告費をかける
対応策としてはまず不動産屋に広告費を支払って積極的に物件の宣伝をしてもらいましょう。広告費とは家賃の1～2ヶ月などの成功報酬を支払い、不動産屋に直接来てくれた人に自分の物件を常にアピールしてもらいます。
例えば不動産情報サイトを見て内覧に来たものの、実際に物件を見て気に入らなかった時に、不動産屋が「それではこんな物件はいかがでしょうか」と言って広告費を出している物件を紹介するのです。
成功報酬であるため、入居が決まらなければ無駄な出費になることもありません。通常は成功報酬として1ヶ月分の家賃を不動産屋に支払うことが多いですが、エリアによっては2～３ヶ月など相場が非常に高い場所もあります。
広告打つ時は、不動産屋にどのぐらいの費用が相場であるかを聞いておきましょう。
対応策その2：年度切り替わりまで家賃を割引して募集をかける
もうひとつの方法として、募集をかける閑散期の家賃を安くして、年度の切り替わりに本来の家賃価格を引き上げるという割引策の導入があります。
例えば8月に空室が発生してしまった場合、通常なら家賃5万円の物件を翌年3月までは4万円。その後の4月からは5万円にしますという割引を打ち出します。
そうすれば相場よりもかなりお得な家賃に惹かれて入居を決める人も出てくるでしょう。常時家賃の値引きをしていると、収入が大幅に減ってしまいますが、半年程度の家賃割引であればそこまで収益性に影響しません。先の例で言えば空室が2ヶ月発生するほうが痛手です。
またフリーレント期間を長めに設定し、入居者の住居コストを下げるという対策もよく取られます。ただフリーレントを設定する場合はフリーレント終了後にすぐ退去されてしまっては困るものです。
そこでフリーレントを設定した場合は必ず1年間は住まなくてはいけないといった最低入居期間規約もセットにしておきましょう。
問題②広告費などの費用を捻出しにくい
広告費用を支払えば入居が決まるけれども、広告費を支払うような予算がないということもあります。特に年度切り替え前に設備更新などに費用を投入してしまった場合は、予算を使い切ってもうこれ以上お金をかけられないというケースもあるでしょう。
そんな時に無料で情報を掲載できる不動産情報サイトを利用してみましょう。最近は自由に情報を掲載できる不動産情報サイトも増えています。
またジモティーは営利顎との検索機能が充実しており、不動産情報の掲載も可能です。情報を掲載するそのエリアで部屋を探している人か直接問い合わせてきてくれます。
また不動産会社経由ではなく、自分で直接情報更新ができるので、タイムラグ無く情報の追加や写真の追加ができます。不動産会社経由での情報掲載になると、どうしても1日2日のタイムラグがありますし、時には伝達ミスも発生してしまいます。
ジモティーの場合は電話番号やメールアドレスを記載して募集をかけることもできるので大家と部屋探しをしている人の間で直接交渉ができます。
自分で直接契約をしてしまえば仲介手数料を支払う必要もありません。不動産情報サイト募集をかけることは、客付けのために絶対しなければいけない対策ですが、ジモティーのような地元向けの情報サイトへの掲載も客付けの有効な手段です。
超短期退去を発生させないための方法
できれば長短期間での退去は発生させたくないもの。そこで大家だからできる短期での退去防止対策はどんなことができるでしょうか。
最初に最低入居日数を定めておく
最も有効なのは契約時に最低入居日数を決めておくことです。ただし、通常の家賃相場設定ではこのような制約をつけてしまうと、入居者にメリットが無いので契約時に敬遠される可能性もあります。
そのため最低入居日数を設定すると同時に何らかの入居者に対するサービスを提供しましょう。例えばインターネット利用料を無料にする、部屋の設備を得プレゼントする、フリーレント2ヶ月にするなどの対策が考えられます。
入居者側にとってのメリットがあれば、最低1年は住むなどの契約を盛り込んでも避けられることはありません。
年度を通じて客つけしやすい場所に物件を購入する
もう一つは短期退去が発生してもスムーズに客付けできる物件を購入するという対策です。たとえ退去が起こったとしても、常に賃貸需要のあるエリアであれば時期を問わず入居の申し込みがあります。空室が発生しても1ヶ月もかからず、また広告費をかけずに空室を埋められるでしょう。
どうしても投資初心者は各駅停車液などの安価な物件を購入して不動産投資を始めがちです。しかし価格が安いと言っても客付けが難しい、賃貸需要のないエリアや人があまり住んでいないエリアでの不動産投資は投資初心者向けではなく、投資上級者向きなのです。
初心者こそ客付がしやすい、通年の賃貸需要があるエリアで物件を買った方が不動産投資を成功させやすいです。
物件の場所が各駅停車駅、更に徒歩で15分以上離れた場所にアパートを買えば、確かにかなり安く購入できます。しかし空き家が増えている日本ではそのような立地面で不利な物件の客付けは大変に困難です。
それよりも急行停車駅や複数の路線が乗り入れるターミナル駅の物件を選びましょう。そうすれば大学生だけではなく、社会人や高齢者を入居者のターゲットに出来ます。特に今東京は、単身者世帯数が増加傾向にあり、人口が減っていったとしても単身者世帯数は今後も伸びていくとみられています。
23区内の単身者向け物件であれば今後も確実な需要が見込めるでしょう。そのような年間を通じて需要のある場所に物件を購入すれば、数ヶ月での短期退去が起きたとしてもそれほど空室リスクを恐れる必要はありません。
貸賃物件(アパート・マンション)で超短期の退去発生時の対応策まとめ
部屋を借りるたちも、普通は数ヶ月で退去しようと思って契約する人はいません。数ヶ月しか住まないのであれば、マンスリーマンションを選んだほうがコストパフォーマンスは良いです。
それだけに短期で退去が発生してしまうのは、入居者、大家の双方にとって不幸な事故です。
短期退去防止のため、自分でできる対応策には限界がありますが、それでも常に不動産運営をする上ではこういったアクシデントやリスクの発生を織り込んで、対応策を考えておかなければいけません。
常に賃貸需要のある場所に物件を買う、また様々なルートでの入居者募集の方法を知ってけば、そういったアクシデントにも対応できるでしょう。
