不動産投資というと不動産会社から土地や建物を購入→投資に転用というイメージがあります。
実際一般流通の物件購入から始まる事は多いのですが、中には親族から建物や土地を相続したため、売却するか不動産投資に活用しようか迷っている、というケースも実は多いです。
今回親から家付きの土地を相続して売却せずに不動産投資に活用した事例をお聞きしたので紹介します。
不動産投資を始めることになったきっかけ。父親から土地と住宅を相続しました
私は5年前に亡くなった父親から、北関東にある実家の土地と戸建て住宅を相続しました。
土地の面積は約600㎡ありました。私が生まれてから大学に進学するまで18年間、生活してきた家です。
この不動産は、建物の評価額については築年数が40年のため0円、土地の評価額が約2000万円となっており、相続税を納税する必要はありませんでした。
相続した土地や建物を不動産投資に活用するまでの方法、手順
私が生まれ育った家を相続することになり、まず行ったことが、登記手続きでした。名義人を父親から私に変更したのです。そして、その年から固定資産税は私が支払うことになりました。
その後、相続した生家をどうするかについては迷いました。自分が生まれ育った家ですので、別荘として利用する選択肢もあったのですが、それでは固定資産税を無駄に支出することになってしまいます。
そこで私が考えた相続不動産の活用方法は、アパート経営でした。しかも間取りは都会のようなワンルームアパートではなく、間取りが2LDKもしくは3LDKで、広さが最低でも50㎡、できれば広さが60㎡のアパートでした。
このようなアパート経営を考えた理由は、田舎町においても年々核家族化が進行しており、結婚すると自宅を出ていったんアパートに移り住む傾向が強まっていると、亡くなった父親から聞いたことがあったためです。
実際、車で実家周辺のエリアを見て回ると、私が子供の頃過ごした時期と比較して、アパートが増加しており、どのアパートも洗濯物が干されているため入居者がいるように見えました。
そのうえで、私は土地活用の方法としてアパート経営を地主に提案し、なおかつ35年間一括借り上げをしてくれることで有名な上場企業に連絡をし、アパート経営について相談をしたのでした。
電話連絡をすると、週末の土曜日には北関東にある実家に来てくれて、アパート経営と一括借り上げの仕組みについて説明を受け、1ヶ月ほど家族と相談を繰り返した結果、この上場企業と契約を結び、アパート経営を開始することにしたのです。
実家を取り壊しアパートを建設するまで
アパートを建設するためには、まず築40年の生家を取り壊す必要があります。そして、庭の樹木もすべて伐採し、土地を更地にする必要があります。
この作業だけで約1ヶ月かかり、そのあと、600㎡の敷地に平屋建ての独立したアパートを3軒建てたのでした。人口5万人程度の田舎町ですから、2階建てで10戸程度の規模のアパートを建てると、空室率が高まる可能性があります。
それよりは、むしろ1軒ずつ独立した形にしたほうが、他のアパートに対して競争優位性を持つことができると考えたのです。3軒のアパートを建設するのに約6ヶ月時間がかかりましたが、無事に完成し、入居者募集をしたところ、すぐに入居希望者が現れて、満室となってくれました。
なお、私は都心で生活しているため、アパート管理のために、この上場企業と管理委託契約を結びました。
相続した土地や建物を運用していくらぐらい稼げているか
アパートの家賃は管理費込みで月額6万円に設定しています。このため、毎月18万円の収入があり、年間では216万円の収入となっています。
しかし、固定資産税が約8万円発生していますし、アパートを建築したさいのローン返済が毎月約9万円かかります。さらに、土地活用を提案してくれた会社にアパート管理を委託していますので、この管理手数料が月額1万5000円発生します。
このため年間の手取り収入は、約80万円となっています。
親族から土地や建物を相続したら
私が相続した不動産は、北関東にある人口5万人程度の街にありました。このような田舎町の場合、アパート経営を開始しても、失敗するのではないかと想像される方が多いと思います。
理由は、人口減少地域であるため、アパート需要が少ないと想像されるからです。
ところが、実際の田舎町では新築アパートへの需要は大きいです。親子3世帯で、大家族で生活する習慣が崩れ、田舎でも核家族化が進行しているのです。このため人口は減少していますが、世帯数は増加しているのです。
そのため、地方において土地を相続した場合には、アパート経営をお勧めしたいと思います。しかもワンルームではなく、2LDKや3LDKの間取りをお勧めします。的確に需要をくみとることが成功のポイントです。
土地や建物を相続したら売却するべきか？不動産投資に使うべきか？
以上が実際に聞いた話です。もちろん相続したからと言って住む予定があるのであれば売却したり不動産投資に転用する必要はありません。
ただ住む予定がない場合は売却するべきなのでしょうか？それともアパートやマンションを建てて不動産投資で運用するべきなのでしょうか？
これはご自身の状態や今後の資産運用の方針によると思います。管理が面倒だったり、すぐ現金が必要なら売却した方が楽です。ただ長い目を見るならば不動産投資に転用したほうが家賃収入が入り続ける分、売却するより稼げるし資産として残ります。
いずれにしてもまずは不動産投資がどんなものなのか、本やセミナーで勉強することをオススメします。それから決めても遅くないですし。
